第六章_市场比较法.pptxVIP

第六章 市场比较法（三大基本方法之一）;学习目标 ;第一节 市场比较法的基本原理;一、市场法的概念;二、市场法的理论依据;三、市场法适用的对象和条件;运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格。 需要消除如下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价格之间的差异： ①实际交易情况与正常交易情况不同； ②成交日期与估价时点不同； ③可比实例房地产与估价对象房地产不同。;上述情况分别称为： 交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)； 交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)； 房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。 这些修正和调整一般难以采用数学公式或模型予以量化，而主要由估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对可比实例、估价对象所在地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断。 市场法的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发经营期等的求取。 ;四、市场法的操作步骤;第二节 市场比较法的估价步骤;一、 搜集交易实例;（二）搜集交易实例的途径;（三）搜集内容的完整性和真实性;（四）建立交易实例库;二、选取可比实例;（二）选取可比实例的质量要求;⑴ 可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。具体来说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。 ⑵ 可比实例的用途应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能够做到小类用途也相同则更好。 大类用途一般分为：①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业等。 ⑶ 可比实例的规模应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内，即： 0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2 ;⑷ 可???实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要是指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。 大类建筑结构一般分为：①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。 ⑸ 可比实例的档次应与估价对象的档次相当。档次是指按照一定标准分成的不同等级，例如宾馆划分的五星级、四星级、三星级，写字楼划分的甲级、乙级。这里的档次相当主要指在装饰装修、设备(如电梯、空调、智能化)、环境等方面的齐全、好坏程度应相当。;⑹ 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例。例如：国有土地与集体所有土地的权利性质不同；出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。 ⑺ 可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里要求的“接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选取为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为这种情况下难以进行交易日期调整。有时即使勉强进行交易日期调整，也可能会出现较大的偏差。;⑻ 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。房地产交易类型主要有买卖、租赁两大类。其中根据交易方式，又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。如果为买卖、租赁目的估价，则应选取相应的买卖、租赁实例为可比实例。 ⑼ 可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。 选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例；估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例。;（三）选取可比实例的数量要求 ;三、建立比较基准(价格可比基础);（一）统一房地产范围;针对上述三种情况：;(二)统一付款方式;(三)统一采用单价 ;(四)统一币种和货币单位;(五)统一面积内涵  在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：;(六)统一面积单位;【例4-2】 搜集了甲、乙两个交易实例： 甲交易实例房地产的建筑面积200㎡， 成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。 乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。;【解】 具