阿勒泰国际旅游度假区项目建议书讲课教案.ppt

明确发展方向，制定实施策略，管控操作流程开创阿勒泰地区具有划时代意义的旅游新标杆 阿勒泰金山国际旅游度假区运营项目工作建议书;;本项目最终将成为世界级的旅游度假目的地; 盈利模式为一、二级联动为本项目前期的重要盈利模式，土地运营成为重要回现手段。; 充分与政府沟通，把本项目纳入阿勒泰市的重点项目，在土地指标、价位和基础设施配套给给予大力支持是本项目的成功要素。; 把环山路的旅游开发纳入整体规划中，线路运营权及沿线旅游景点的开发权，将成为先期土地运营中的重中之重。;四大问题成为本次沟通的切入点…;;根据对项目的初步研判，中北集团形成以下观点;旅游地产开发中的土地运营 ——核心是通过成功的旅游开发，重新定义区域，扩大目标市场范围，提高区域价值（土地价值/物业价值）平台;案例解析：通过旅游开发改写所属区域的板块价值;案例一：亚洲第一球场的春城高尔夫和柏联SPA使阳宗海享誉海内，为区域树立高端度假区的占位形象;案例二：顶级高端配套以及封闭式圈层管理成就项目价值，驱动物业高溢价的实现; 结论是：旅游升级开发将彻底重构阿勒泰所属区域板块价值，四线城市属性不成为土地运营的限制;观点2： 做为度假区目前的土地运营平台应该迅速的编制控制性详细规划，以其充分发挥度假区的价值。突破价值平台面临不确定性;旅游地产开发中的土地运营 ——区域控制性规划为土地运营的操作平台，土地增值为土地运营的操作核心，成功出让土地为土地运营的操作终点。; 成功突破四线城市限制，应重点关注区域规划定位，这是成功土地推介的前提。;规划建议1——度假区与旅游区充分联动，相互借势;规划建议2——将建筑风格与冰雪大世界（冰上运动与水上运动）融为一体进行设计，降低后期的运营成本;规划建议3——在定位上关联喀纳斯湖周边景区价值，发挥喀纳斯周边区域的资源联动价值。;如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制1——区域市场范围的限制;如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制2——消化量的限制;如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制3——??域平台价值的限制;如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制4——消费力的限制;度假区规划优化可以选择的方向;优化后的规划可以迅速转化为区域营销价值;根据对项目的初步研判，规划建议形成以下观点;旅游地产开发中的土地运营 ——区域土地地块划分和土地价值评价是土地运营中的基础动作，必须实施一定的科学方法;土地运营是多目标的实现，而不单纯是经济利益的实现;土地划分是达成多目标统一的关键——整体出让or分块出让;【整体出让方案】有利于区域整体规划，区域运营商投入较少，且便于后期控制，但开发周期一般会长;【分块出让方案】有利于实现价值最大化，但不利于区域整体规划的形成，同时增加区域运营商的控制难度;分块出让中的分块区间需要细致的考量开发商的拿地区间能力 ;土地价值评估方法必须根据市场情况进行准确选择;市场比较法——技术思路;基准地价法——技术思路;假设开发法——技术思路;关键要点1：假设开发法评估土地出让价值不适用于陌生区域首先启动的低密度地块，建议政府有明确的土地政策，低价出让土地。;关键要点2：设定土地出让底价是实现土地出让目标的基本保障;关键要点3：土地出让要根据土地推介过程中市场的不同反应而采取适当的价格策略;观点4： 开发商做为土地出让的主体，这一形式本身在运作层面就是一把双刃剑;旅游地产开发中的土地运营 ——土地出让做为前端交易，开发主体应避其锋芒，留余运作空间；让中北公司获取土地使用权，成为土地运营商…;;将中北集团的主体运营角色转换为区域发展的大客户品牌发展战略来营销（通过政府的官方表达来阐述）;转让模式将给本项目做成新的土地运营问题，是否存在模式创新的空间;;本项目工作阶段设想;;中北公司将继续保持与阿勒泰市市政府保持的密切联系;中北集团愿与阿勒泰政府 共赢未来！;～结束～