第八章收益法及其运用.pptVIP

第八章 收益法及其应用 第一节 收益法概述 一、收益法的含义 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。通常把收益法测算出的价值称为收益价格。 根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。 直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以资本化率或乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 报酬资本化是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。 二、收益法的理论依据 ?收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素： ①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低； ②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低； ③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。? 三、收益法适用的估价对象和条件 ?收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。 如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 四、收益法的操作步骤 运用收益法估价一般分为下列4个步骤： ①确定未来收益期限； ②求取未来净收益； ③求取报酬率； ④选用恰当的报酬资本化公式计算出收益价格。 第二节 报酬资本化法的公式 ??对上述公式作补充说明如下： ??对上述公式作补充说明如下： 二、净收益每年不变的公式 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。 （一）收益期限为有限年的公式 二、净收益每年不变的公式 （二）收益期限为无限年的公式 二、净收益每年不变的公式 （三）净收益每年不变公式的作用 净收益每年不变的公式除了可以用于直接计算价格，还有许多其他作用，例如： ①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算； ②用于比较不同年限价格的高低； ③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。 （1）直接用于计算价格 （2）用于不同年限价格之间的换算 为论述上的简便，现以K代表上述收益年限为有限年公式中的中括号内的内容，即： ?Kn=1-1/(1+Y)n=[(1+Y)n-1]/(1+Y)n 由此，如K70即表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年时的K值。 另用Vn表示收益年限为n年的价格，如V50即表示收益年限为50年的价格，V∞-表示收益年限为无限年的价格。于是，不同年限价格之间的换算方法如下： (1)若已知V∞，求V70,V50如下： V70=V∞*k70 V50= V∞*k50 ?(2)若已知V50，求V∞、V40如下： V∞=V50/K50 V40=V50*K40/K50 ??如果将上述公式一般化，则有： (3)用于比较不同年限价格的高低 要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。 ?[例8-5]? 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2 000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。 ??[解]要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格： ???? 甲房地产V∞=V50/K50=2114.81元/平方米 ???? 乙房地产V∞=V30/K30=2179.47元/平方米 ?通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800元／㎡低于2000元／㎡)，实际上却高于甲房地产的价格(2179.47元／㎡高于2 114.81元／㎡)。 (4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整??? [例8-6]? 某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处