邯郸房地产市场研究报告.pptVIP

赵都新城 赵都新城由隆基泰和旗下邯郸市龙瑞房地产开发有限公司开发建设，项目占地面积1300亩，容积率3.1，建筑面积总计约300万平方米，总规划约2万户。该项目共由17宗地块组成，分为三期进行开发建设。赵都新城一期为S1、S2、S5、S6、S9五宗地块；赵都新城二期为S3、S4、S7、S8、S10地块，S11块地为商业，单体量在五十万平米以上；赵都新城三期为S12、S13、S14、S15、S16、S17六宗地块。目前一期已经交房。 基础信息表 项目 区位 体量（万㎡） 定位 工程进度 售价（元/平） 2012年销量（套） 2013年1季度销量（套） 赵都新城 五仓 300 刚需 一期已交房，二期封顶，大商业即将装修完毕 4700 4500 836 美的城 南湖 105 中高端 一期已封顶，二期仅一栋出地面三层，其他正在做基础 5500 1119 447 横向分析 一季度销量 分析：截止2月底，美的城1期已经售罄，结合各自项目体量得出，美的城1、2月份去化率8.3%，赵都新城一季度的去化率为4.2%。美的城的销售质量要高于赵都新城。原因为：1、美的城销售单价高于赵都新城。2、美的城的销售节奏把控较好。3、整体去化比例高。 横向分析 环境配套对比 分析：两个项目虽然同属邯山区，但环境配套相差较大：1、交通方面美的城处于城市主干道旁且有综合路网的优势。2、规划方面，美的城占据了城南漳河生态园区的优势强于赵都新城片区的高密度住宅区。3、环境方面，美的城位于南湖景区旁自然景观优势明显。4、市政配套方面，目前美的城附近的生活配套已经相对成熟，未来随着项目自身的教育、医疗、商贸配套的落成，这方面的优势更加强于赵都新城。5、营销方面，美的城建设有大型实体体验示范区并且为易居代理销售。 横向分析 销售价格对比 分析：从上图得知，美的城的售价远高于赵都新城，原因为：1、美的城项目规划较好，园林、配套、建筑、品质方面都明显好于赵都新城。2、美的城地段好于赵都新城。3、生态环境方面美的城更加靠近南湖景区。 横向分析 营销手段 分析：根据两个项目以往的营销活动来看，推广力度方面两个项目不分伯仲，均占据了市内较多的推广资源。包装水平和体验营销方面美的城借鉴了恒大的营销模式强于赵都新城的地推营销。销售活动方面赵都新城虽然活动数量高于美的城，但从活动策划及活动效果方面来看不如美的城。 分析：该项目户型规划较为合理，面向的人群也比较广泛。户型设计主要针对刚需客户，迎合了该项目的客户定位，但是个别户型可能存在滞销风险，例如94㎡的小三室户型，虽然布局通透方正，但是面积过小。 户型配比 赵都新城 赵都新城按照不同地块进行详细的市场定位，但是还是以刚需客户为主，采用工厂模式，进行批量化开发，户型主要针对中低端客群。主力户型为81-95㎡两室户型、100-136平米三室户型，160平四室户型。 分析：该项目的户型设计整体倾向于改善型客户，三室分为实用型三室（125平米）、舒适型（135平米）三室，符合客户定位及邯郸市目前的购房需求。 户型配比 美的城 该项目一期全部为一层3户，共推出1566套房源，户型从两室到四室，其中，三室户型占据87%。两室户型共占比7.4%；121、127的小三室户型共计348套占比22.2%；128-139㎡舒适型三室共计1015套占比64.8%；171㎡、187㎡四室户型共计87套占比约为5.5%。 四、调研结论 调研数据显示，节后商品房市场可圈可点，在调研项目中出现的两极分化局面特别需要我们注意，这说明了目前邯郸市房地产行业竞争加剧，现阶段的项目操作不再单以地段、价格为核心，而产品设计、营销手段、工程形象、销售时机等因素同样做为“重要指标”影响着项目的市场话语权。 综合评价 调研结论 户型：安联印象项目的户型设计不宜走偏锋，应该符合本地主流客群的购房习惯。户型规划范围为：舒适型的二室95㎡左右、实用型三居120㎡左右、舒适型三居130-140㎡并配置少量170㎡左右的大户型。 价格：相对于配套不足的北湖区域及项目前期的负面影响，安联·印象入市初期如以走量为主，价格不宜过高。 价格策略为：采取市场定价，集中转化，合理控制调价节奏，入市价格不高于4600元/㎡。 销售时机：为挽回品牌形象保证项目健康运营，安联·印象入市销售不宜过早，销售时机至少达到以下前提：1、工程进度达到地上3层以上。2、体验区配备到位。3、销售节气符合市场规律（有利于体验区的展示，有利于销售时节）。4、项目形象提前入市，开盘前推广集中爆发。 规划设计：仅就目前的区域规划来看，医疗、教育、商贸等生活配套不足的局面将长期存在，在设计阶段务必考虑补充性的配套规划，最大限度的提升项目的性价比，迎合北湖的外部景观在产品规划上提高舒适度。 附：产品建议 汇报完毕，谢