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招商策略及品牌优化 主讲： 张璋 董事长 一、商业项目阶段划分 一、商业项目阶段划分 一、商业项目阶段划分 二、商业项目招商的主要内容 　 二、商业项目招商的主要内容 商业项目招商的时间选择 商业项目招商的对象选择 商业项目招商的方法选择 商业项目招商的策略选择 三、商业项目招商的时间选择　 １、主力店招商的时间选择 三、商业项目招商的时间选择　 三、商业项目招商的时间选择　 三、商业项目招商的时间选择　 品牌招商需做好的准备工作： 做好商业定位　 做好品类规划 做好柜位分割 做好品牌规划 三、商业项目招商的时间选择　 　 ３、功能店招商的时间选择 三、商业项目招商的时间选择　 功能店招商需做好的准备工作 做好商业的功能定位　 做好物业空间规划 做好设备设施配套 做好交通组织规划 三、商业项目招商的时间选择　 　４、物业分零发售后商业的招商时间选择　 三、商业项目招商的时间选择　 ４、物业分零发售后商业的招商时间选择　 三、商业项目招商的时间选择　 ４、物业分零发售后商业的招商时间选择　 三、商业项目招商的时间选择　 ４、分零发售商业物业的招商时间　 三、商业项目招商的时间选择　 ４、分零发售商业物业的招商时间　 三、商业项目招商的时间选择　 ４、分零发售商业物业的招商时间　 三、商业项目招商的时间选择　 ４、分零发售商业物业的招商时间　 三、商业项目招商的时间选择　 三、商业项目招商对象选择 ——对象认知 案例：北京世纪金源MALL * * 北京同世飞天商业顾问机构 全程图 选址 立项 建设 装修 招商 二装 开业 运营 管理 阶段图 规划设计 工程 建设 开业筹备 运营管理 招商阶段图 规划设计 工程 建设 开业筹备 运营管理 主力店招商 品牌招商 商户招租 品牌优化 选择2:规划设计后。 选择1: 规划设计前。 量体裁衣法 标准板型法　 主力店招商需做好的准备工作： 做好项目的商业业态定位　 做好项目的业态规划布局 做好项目的投资模式设计 １、主力店招商的时间选择 ２、品牌店招商的时间选择 开业前12—18个月 开业前6—8个月 国际品牌 国内品牌 ２、品牌店招商的时间选择 大型功能店 小型功能店 开业前8－12个月 开业前6－8个月 ３、功能店招商的时间选择 自租 返租 代租 自营 分零 发售 自营：业户自主招商 ，按二装时间要求进场 装修。 自租：业户自主招租，承租人自主招商，并 按二装时间要求进场装修； 代租：业户委托管理方代理招商招租 返租：建设方在销售时要求业户统一签定返 租合同，由管理方统一招商招租 业主招租，承租人自主招商 自营 开业前6－8个月 开业前6－8个月 代租 返租 自租 自主招商 自营、自租、代租、返租 　 需重点的准备工作 严谨的法律关系：代租、返租协议 规范的管理制度：管理公约、管理制度 明确的费税条件：工商、税务、物业费用 自营自租需重点把握的问题 品类要求 品牌档次 装修效果 店面形象 自营自租需重点把握的问题 管理规范 收费项目 费项标准 工商税务 代租返租需重点把握的问题 时间年限 租金回报 回报支付 工商税务 费税分担 开业前6－12个月 ５、商业步行街和社区底商的招商时间选择　 　需做好的准备工作 品类和功能规划 外观形象规范要求 费项及收费标准 北京金源MALL——68万平方米 ，为北京第一大SHOPPING MALL，目前主力店主要有燕莎友谊百货、贵友百货、易初莲花、居然之家、国美电器、星美影院、汽车城、姜仔鸭美食广场、溜冰场、纸老虎文化广场及方特乐园等。同时还进驻了700多家各类专卖店及品牌旗舰店，其中包括著名运动主题商店，以及麦当劳、肯德基、必胜客和星巴克等39家著名餐厅。停车楼达23万平方米。 它以更加贴近现代都市生活的基本形态，强调体验、互动和娱乐购物一体化的消费方式，引导消费者体验都市时尚新生活。 金源新燕莎MALL主力店之一 金源新燕莎MALL主力店之二 家居建材MALL——居然之家金源店 新金源燕莎MALL中庭