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实现物业管理企业的品牌和规模效益推进我市物业管理“三化”的进程 物业管理实现“社会化、专业化、市场化”是当前我国物业管理业为 之追求的目标。在物业管理欠发达的西部地区，努力提高物业管理的品牌 效益和规模效益，是推进本地区物业管理实现“三化”的有效途径。 本文将结合我市物业管理企业的现状和特点，对物业管理企业实现品 牌和规模效益的意义及途径提出自己的看法，供各位同行参考。 一、我市物业管理基本情况及企业现状。 成都市的物业管理是从90年代初期开始出现的，经过近十年的发展， 目前拥有各种体制和类型的物业管理公司近400家，其中有资质证书的327 家；管理规模接近或超过百万平米的1至2家，50万平米左右的约10家； 全市比较规范地纳入管理的物业近3000万平米;获得全国物业管理优秀（示 范）小区（大厦）的项目有11个，总面积在50万平米以内。与我国东部 城市和沿海发达地区相比较，我市的物业管理行业犹如蹒跚学步的婴儿， 起步较晚，发展缓慢，且有差距越来越大的趋势。 由于受到传统体制的影响，相当一部分国有物业管理企业和非国有物 管企业以及房地产开发企业所属的子公司，还不能适应建立社会主义市场 经济体制的要求，尚存在许多亟待解决的问题。主要表现在企业体制不新、 经营机制不活、管理水平不高，不能形成规模经营和品牌效益，缺乏市场 竞争力。 （一）体制不新、机制不活。在全市约400家物业管理企业中，体制 新、机制活、竞争力强的不到5%,能按照现代企业制度要求完成企业改制 的公司就更少了。大多数物业管理企业不同程度地存在体制不新、机制不 活、产权关系比较模糊、内部管理薄弱等问题。从而制约了企业的发展。 （二） 市场化程度较低，企业间竞争机制尚未形成。从我市的情况看, 物业管理市场发育迟缓，大多数的物业还停留在谁开发谁管理的阶段，即 便是有一定竞争行为的招标项目也很不规范，存在着招标程序不规范、评 委组成不合理、运作成本高、压价招标等问题，因而物业管理市场难以形 成。在这种情况下，就容易造成物业管理企业不思进取、不注重企业品牌、 不追求创新与发展，导致企业经济效益低下，从而阻碍着物业管理行业的 发展。 （三） 法制建设滞后于物业管理行业发展的需要，制约着企业的健康 发展。物业管理涉及诸多的权利义务关系，包括开发商与业主、业主委员 会、物业管理企业之间的关系，也包括业主委员会和业主与物业管理公司 之间以及全体业主与业主委员会之间的关系等。虽然建设部和各省市政府 部门这些年来颁发了一些规范物业管理的法规、政策，但是由于物业管理 法制建设的整体性滞后，致使物业管理中产生的大量矛盾、纠纷得不到及 时、公正的解决，企业的合法权益得不到法律保护，造成物业管理企业为 了减少矛盾、降低风险而增加管理服务成本，直接影响了企业的经济效益 和行业的发展。 二、物业管理企业实现品牌和规模效益对推进本地区物业管理的意义。 物业管理企业实现品牌和规模效益，有利于加快物业管理社会化发展 进程；有利于打破垄断经营，促进市场竞争；有利于建立现代企业制度， 实行社会的专业化分工。 （一）物业管理企业品牌效益的实现有利于加快物业管理社会化发展 进程。 我们认为，“社会化”的含义包含有普遍性、普及性及公众性的意思。 物业管理的社会化应该是指物业管理已经普遍被人们接受，花钱买“物业 管理服务”就如同花钱坐出租车，花钱旅游一样的顺理成章，物业管理已 成为人们社会生活中不可缺少的一个组成部分。要实现这一目标，首先必 须要解决人们对物业管理的观念和认识问题。由于内地物业管理起步较晚, 加之传统的工资结构中又没有包含物业管理费的内容，因此，至今还有相 当一部分业主和住户对物业管理还不太理解和接受。在这种情况下，物业 管理企业必须通过优质的服务、高水平的管理来向业主和住户展示物业管 理对提髙人们生活品质的重要性，加深业主对物业管理的认识和理解，从 而为企业实现品牌效益提供必要的前提条件。因为，物业管理企业的品牌 效益主要体现在两个方面：一是通过企业的品牌可以争取到更多的管理项 目，从而占有更大的市场份额；二是由于品牌树立的良好信誉，使业主愿 意出更高一些的物业管理费聘请有品牌的物业公司，以享受更优质的服务, 从而使这些物业公司获得较好的经济效益。所以说，现阶段的物业管理企 业创品牌的过程，就是不断争取社会对物业管理认同的过程，在此基础上, 使企业获得较好的经济效益和社会效益。有了一批物业管理品牌企业，将 会为物业管理社会化发展奠定良好的基础。 从我国物业管理发展的现状看，在物业管理发展得较好的地区和城市, 普遍都拥有一批品牌好，规模大的物业管理企业，正是这些企业成为了推 进本地区物业管理发展的发挥着中坚力量。因此，实现物业管理企业的品 牌效益将有助于提高人们对物业管理的理解和认识，促进物业管理社