成都市上善国际项目初步可行性研究报告（一期）.docVIP

上善国际项目（一期）可行性研究 PAGE PAGE 52 成都市武侯区上善国际（一期） 可行性研究报告 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分：项目总论 4 1.1项目背景 4 1.1.1项目所在区域发展情况 4 1.1.2项目发起人及发起缘由 4 1.1.3项目投资的必要性 5 1.2项目概况 5 1.2.1项目说明 5 1.2.2项目地块位置及周边现状 6 1.2.3项目情况描述 10 1.3可行性研究报告编制依据 10 1.3.1研究范围 10 1.3.2主要编制依据 11 1.4可行性研究结论及建议 11 第二部分：市场研究 13 2.1成都市宏观环境分析 13 2.1.1 成都市国内生产总值与人均GDP 13 2.1.2成都市三产业比例 14 2.1.3固定资产投资与房地产投资额 15 2.2 政策研究 16 2.2.1 2009年政策回顾 16 2.2.2 2010年政策影响分析及预测 21 2.3成都市各物业市场分析 24 2.3.1 成都市商业物业市场分析 24 2.3.2 成都市写字楼物业市场分析 27 2.4项目所在区域规划分析 31 2.5项目拟定位方案 34 2.5.1项目SWOT分析 34 2.5.2项目SWOT分析总结 35 2.5.3项目定位方案 36 第三部分：项目开发方案 37 3.1项目建设规划方案 37 3.2项目工程进度安排 38 3.3销售计划 41 第四部分：投资估算与融资方案 43 4.1投资估算 43 4.1.1投资估算相关说明 43 4.1.2分项成本估算 43 4.1.3总成本估算 44 4.1.4销售收入估算 45 4.1.5税务分析 45 4.2融资方案 48 4.2.1项目资金来源 48 4.2.2借款偿还计划 48 4.2.3借款偿还能力分析 49 第五部分：财务评价 50 5.1财务评价基础数据与参数选取 50 5.1.1 银行利率 50 5.1.2 基准收益率 50 5.2财务评价 50 5.2.1财务盈利能力分析 50 5.2.2静态获利分析 51 第六部分：不确定性分析 51 6.1敏感性分析 51 第七部分：研究结论 52 7.1结论 52 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目所在区域发展情况 本项目位于成都市武侯区人民南路46号，人南科技商务圈核心地段。该商务区核心区域以人民南路（武侯段）为主轴，面积1.22平方公里，配套区域包括科华路、浆洗街、玉林路等多个街区，总面积10平方公里。目前，区域内已建成威斯顿联邦大厦、汇通大厦、数码科技大厦、丰德国际广场、首座、凯宾斯基酒店、力宝大厦等数十座高端商务楼及五星级酒店，引入了汇日央扩、宝利集团、万豪酒店、AMD、法国安盟等世界五百强企业和一大批国际国内知名企业。 根据成都市人民政府《关于大手笔打造人民南路商务区的意见与建议》，人南科技商务区，成都市中心城区现代服务业聚集区“两轴四片”的重要一轴，连接我市中央商业区（CBD）和南部新区的重要纽带。2008年3月制定的人民南路科技商务区发展规划提出，打造以甲级写字楼、高档酒店为主要业态的西部高端商务办公区域，到2010年基本形成商务、商贸、居住相配套的现代服务体系，重点服务国内外各类品牌企业、跨国企业、世界500强等企业的管理总部或营运总部、金融保险、信息咨询等公司的地区总部和营运管理中心。不远的将来，人民南路，这条成都城市的中轴线，将变身为“西部国际门户”、成都与世界牵手的“第一商务大道”。 本项目位于人南科技商务区的核心区域，该区域是成都市重点打造的“SBD”，该区域将打造为“西部国际门户”，“第一商务大道”。可以预见不远的将来，该区域将是高档写字楼、高档酒店林立的商务核心区域，这将为我项目的发展提供巨大的机遇。同时该项目所处区域是成都传统“富人区”——桐梓林片区，该片区内高档住宅小区林立，不少成都本土富人，外来大型企业高管、外企高层、外籍人士居住的核心区域，这部分人群购买力十分强劲，为项目发展商务和商业提供强力支撑。 1.1.2项目发起人及发起缘由 本项目由四川上善实业有限公司倾力打造。四川上善实业有限公司（以下简称上善实业）于2005年12月正式在成都市武侯区工商行政管理局注册成立。上善国际项目一直受到成都市、武侯区各级人民政府的高度关注和重视，并被列为“成都市2006年重点建设项目”予以重点跟踪