“沪九条”出台,加速成交量倒“V”型反转趋势(终稿更新稿)20160328V1.pptx

同策咨询研究部;;;政策面：自2014年四季度以来，首套房认定标准调整、普通住宅标准调整、高端预售许可证审批的放开、“330新政”落地等政策，表明政策层面呈现出“宽松”态势;市场需求集中释放;市场需求集中释放;市场需求集中释放;商办与住宅市场冰火两重天;市场成交结构：2015年1-2016年2月，上海住宅市场改善型需求增长明显，其中，330新政之后，2015年5-7月为改善型需求释放的集中期;区域市场分化;公寓 3个月移动存销比 6.7个月;3个月移动存销比：大部分区县无去库存压力。截止2016年2月南汇为上海各区域中商品住宅存量最高达134万平米;四季度房企业绩冲刺;;15;;政策透支需求;政策透支需求;政策透支需求;政策透支需求：2016年初各周销量仍基本处于高位，三月连续三周维持50万平米/周的成交量，预计3月成交量会突破230万平米，前所未有！当前上海楼市需求在2015年1500万平米基础上继续大量透支，本轮市场需求在2015年第四季度和2016年一季度集中释放完毕之后，下一轮市场的阶段性调整将到来;政策透支需求：2016年2月，上海商品住宅累计成交78.32万平米，成交均价35907元/平米，接下来的3月预计成交量也将突破230万平米，均是历史之最！！春节以来频现“日光盘”、“时光盘”传统淡季走出火爆行情;;1、建立联席会议制度，进一步加强本市房地产市场监管工作；;24;首付比例;政策影响的范围：按照2015年全年每套成交总价来算，上海普通住宅内环内只占7%，内外环占比12%，外环外占比55%，二套房非普通住宅首付比例提高至70%影响范围较大，当政策执行几个月后，势必会误伤不少购房群体，普通住宅标准调整的可能性较大;2015年3月-2016年2月 上海市商品住宅市场成交面积结构;关于二套房贷的上一次调整是2015年“330”政策，其中对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%降低至不得低于40%。 时隔1年，此次二套房房贷再次上调，二套房购买为普通自住房的，首付款不低于50%；二套房购买为非普通自住房的，首付款不低于70%。 并且，首套房的认定标准由2014年“930”的“认贷不认房”重新改为“认房”，未来真正有改善需求的，很可能会选择先卖掉第一套，释放一部分房源。;29;2009年至2015这6年间上海人口保持平稳，平均每年增加人数34万，甚至在2015年常住总人口出现了下滑，其中户籍人口常年以来保持稳定，外来人口数量出现了小幅下滑。 政策主要影响2011年至2014年外来人口，这3年上海常住人口增加了177万，再把2015年减少的10万人分摊到这三年，上海新增的外来人口至少占当前总人口的7.03%。并且新政要求，外来家庭的购房资者要求五年而且连续，不是累计，这样一来，影响的人群明显要超过7%。 从拿到的二手房成交数据来看，2015年上海的购房者中非本市户籍的约占到一半，其中不满足连续五年社保和缴纳年限满两年但不满五年的至少占到其中的三分之一，也即占总购房人数的16%左右。 ;31;上海和全国性的楼市政策对于市场成交量影响显著，在不同松紧政策调控下，上海楼市成交量周期性地呈现出多个高峰和低谷； 上海自2007年至今成交均价呈现一路走高的态势，没有出现大幅度的回调，受政策方面的影响并不明显。;城市;城市;其他政策影响;周期趋势判断;周期趋势判断;周期趋势判断;周期趋势判断;2008-2016年2月 嘉定商品住宅成交面积同比（除保障房外）及多项式预测;周期趋势判断;周期趋势判断;限购令后平均市场容量为980万平米/年;商品住宅成交均价将调整;经济下行导致新开工缺口;新开工面积缺口： 2014年至2015年的新开工面积缺口，将在2016年影响市场供应，并限制住宅销售量处于较低水平;土地市场：2014年以来上海住宅用地市场实际成交量已为“负增长”，在存量土地难以盘活的情况下，供不应求仍为主要基调，而住宅用地成交楼板价上行压力较大，揭示一定的投资风险;“地王”频出后的调整：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，2016年楼市将现大萧条周期;高地价推动市场的不可持续性;股市获利推动市场的不可持续性;;给房企的几点建议…;给房企的几点建议…;给房企的几点建议…;给房企的几点建议…;数据化营销解决方案;数据化营销解决方案;金融化营销解决方案;金融化营销解决方案;房地产+养老;房地产+养老;房地产+养老;房地产+养老;房地产+养老;房地产+养老;房地产+养老;房地产+养老;同策咨询研究部介绍;如需报告及相关服务请联系： 同策咨询研究部 张宏伟 电话：0218108 邮箱： zhanghongwei@ ;谢谢观看