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1 望京区域办公及商业物业市场分析报告 目录 望京区域整体概况 望京区域办公物业市场情况及分析 望京区域商业物业市场情况及分析 综述 望京区域整体概况 区域交通概况 望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好； 望京地区规划中的道路，目前只建成了50％，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路； 如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的； 城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。 望京区域整体概况 区域规划概况 望京新规划中的用地规划 望京区域整体概况 区域产业发展概述 望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头 形成区域内的主导产业； 电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政 府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京 地区的主导产业基地。 区域产业发展概况 望京区域整体概况 望京商圈－品牌精品店 望京商圈－休闲娱乐 望京商圈－生活配套分布 望京商圈－零售商业＼超市＼大型专业卖场 　　　　餐饮配套分布 教育设施 幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近； 小学：六所，大多分布在花家地地区； 中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校； 高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近； 培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。 医疗卫生 望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有26家，但多为小诊所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。 体育设施 望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积为70％。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。 区域综合服务设施概况小结 望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展； 未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展； 未来2年－3年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。 望京区域整体概况 区域人口消费特征概况 人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。 人口年龄：社区居民年龄构成以25～45岁为主。 人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医 生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大， 其中外籍人士以日籍和韩籍为主。 月生活消费水平：望京区域０４年人均月生活消费８２０元。 （零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材） 区域人口消费特征概况 区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最强。 望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。 本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。 目录 望京区域整体概况 望京区域办公物业市场情况及分析 望京区域商业物业市场情况及分析 综述 写字楼市场总体情况： 望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成长，供应面积逐渐增长； 爱立信，摩托罗拉， LG ，西门子, 松下等大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻； 同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。 二、办公物业市场分析 （一）办公物业市场开发投资状况 （二）办公物业销售与租金水平状况 （三）办公物业入住企业分析 （四）办公物业市场发展前景 办公物业市场开发投资状况 区域划分原则： 以地域兼顾功能为划分原则 区域四大板块： 望京北部产业园区 望京西部区域