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物业管理财务审计知识： 什么是物业包干制管理？ 包干制管理，即物业管理企业按物业管理服务合同约定提供物业服务，物业管理企业对应收的物业服务费用自行支配，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担。业主及业主委员会不再对物业管理企业的收支账务进行审核，只对本体公共设施维修基金的使用进行审核，行使审批、监督权。实行包干制后，业主对物业管理企业进行目标管理，工作重点放在定好包干费用、服务标准、服务内容，监督服务标准、服务内容的落实执行。包干制减少了业主同物业管理企业在账务收支方面的“摸擦”，保障了物业管理企业的经营活动自主权，物业管理企业可以在不降低物业服务质量的前提下，应用先进的技术和引进科学的管理方法，降低成本，创造利润。 什么是物业酬金制管理？ 酬金制管理，即物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务，向业主收取物业服务费，并按合同约定提取一定比列的酬金（佣金）。酬金制下业主交纳的物业服务费属全体业主所有，物业管理企业对所收费用属代收代管性质，物业服务费的盈余、亏损和不足均由全体业主享有或承担。物业管理企业每3个月一次向业主公布收支账目。业主行使监督、审查、质询等权利。酬金制管理对物业管理企业诚信要求较高，同时要求业主及业主委员会具有较为专业的财务审核、监督素质。但在实际操作中，由于许多物业管理企业财务收支不透明，有的不守诚信的物业管理企业故意做假账，隐瞒收入，夸大支 出，使业主及业主委员会对物业管理企业在财务方面的监督难于实施，常因账务收支审查引发矛盾。 建设部《物业服务收费管理办法》 国家建设部从2004年1月1日起实行的《物业服务收费管理办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。” “包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或 者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。” 物业管理费包括哪些支出项目? 1、管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本办法所称社会保障费，是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。 2、物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等，不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。 3、绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企业支付的种苗种植费和前期维护费。 4、清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。 5、秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。 6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。 7、电梯及增压水泵日常运行维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、维修费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等，不包括保修期内的维修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。 8、办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用等其它费用。 摘自国家发展和改革委员会2006年11月颁发的 《物业服务定价成本监审办法（试行）》 浅谈物业管理企业财务管理及审计系列一 明明白白缴费，清清楚楚算帐 明晰业主物权分清收益归属 业委会与会计师事务所联手 飞涨的深圳房价让置业者压力重重，而已有住房的业主除要承担固定不变的银行贷款月供外，还有一笔雷打不动的支出——每月几百或上千的物业管理费、公共本体维修基金，这一年算下来也成千上万了。而同时我们享有的物业服务呢？是否与我们所支付的费用相符合？其收费如何运作？如何监管？ 每年物业管理公司的审计几乎都是由物业公司自行委托会计师事务所审计，出具的审计报告也没有明确地向业主交代。于是乎，自己做账、自己监管、自己委托审计……一连串行为，出现的