房地产法规教学课件作者罗玮房地产法规第7章.ppt

项目７ 房地产权属登记法律制度 ７-１ 房地产权属登记概述 ７-２　土地登记 ７-３　房屋登记 ７-４ 房屋权属登记信息查询与档案 管理 ７-１ 房地产权属登记概述 一、房地产权属登记的含义 房地产权属登记制度是现代物权法的一项重要制度。我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《城市房地产管理法》则规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。” 房地产权属登记又称房地产登记，是指经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。其主要分为土地登记和房屋登记两种。 ７-１ 房地产权属登记概述 二、房地产权属登记的任务 房地产是一种通过登记才能表征其权属的财产，房地产权属登记主要任务如下： （１）做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更，他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。 （２）做好房地产权属登记信息化工作。 （３）做好现有权属档案资料的管理，根据对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档，制订目录索引，以便科学地管理档案和方便查阅利用。 （４）房地产权属登记管理工作还要为征地、房屋拆迁、落实私房政策的房产审查和权属纠纷处理提供依据。 ７-１ 房地产权属登记概述 三、房地产权属登记的功能 房地产权属登记具有权利确认功能、公信功能、公示功能和管理功能。 １.权利确认功能 权利确认功能指房地产权属登记确认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外的任何人。 ２.公信功能 公信是把登记记载的权利人在法律上推定为真正权利人，若以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。 ７-１ 房地产权属登记概述 ３.公示功能 房地产权属登记是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的程序，其主要功能是保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。 ４.管理功能 管理功能是为实现国家的管理意图，一方面通过登记建立产籍资料，进行产籍管理；另一方面通过登记审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。 ７-１ 房地产权属登记概述 四、房地产权属登记的效力 房地产权属登记的效力是指法律赋予房地产权属登记的强制力。在我国，房屋登记簿及其权属证书具有法律推定公信力，即权利正确性推定效力。这种公信力主要在于保护与之交易的第三人的利益，如果第三人信赖登记簿上登记的权利而与之交易，即受到法律保护，并取得该权利。 ７-２　土地登记 一、土地登记的含义 土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。国有土地所有权无须以登记发证形式确认，不属土地登记范围。国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者，必须依照规定，申请土地登记。申请土地登记，申请者可以授权委托代理人办理。授权委托书应当载明委托事项和权限。依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 ７-２　土地登记 二、土地登记的类型 土地登记分为初始土地登记、土地权利设定登记和权利变更土地登记三类。 （一）初始土地登记 初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。 （二）土地权利设定登记 １.国有土地使用权设定 ２.集体土地使用权设定 ３.其他权利设定 ７-２　土地登记 （三）权利变更土地登记 １.土地所有权变更登记 土地所有权变更登记是指因土地征用、土地交换、土地调整等形式引起的土地所有权变更。 ２.土地使用权变更登记 划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后３０日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。 ７-２　土地登记 三、土地登记的内容 （１）土地登记申请者。 （２）土地的权属性质。土地的权属性质是指登记的土地所有权或使用权的类型，包括国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权三种。 （３）土地的地理位置。 （４）土地面积。土地面积主要包