世联万科城市风景社区配套商业招商课件.pptVIP

1 2 产品分析和前期销售经验 3 租售方案 目 录 市场分析 中山商业大势欠佳，项目所在片区商业氛围较差，区域价值不足 项目位于南区，属于非传统市区，片区配套不成熟。 远离中山市三大核心商圈，石岐的京华商圈、大信商圈、西区的富华商圈。南区商业氛围较差。 大势：中山市整体商业市场不温不火。 中山大型零售超市：万佳、百佳、吉之岛、大福源、好又多。 国际知名连锁零售巨头（沃尔玛、家乐福、麦德龙、易初莲花）无一入驻中山。 零售业巨头沃尔玛已经进驻东莞、汕头、佛山、惠州、湛江、韶关、江门、茂名，但迟迟未进驻中山。 中山商业大势欠佳，整体商业市场不够活跃。 项目片区价值不足，市政配套不成熟，南区商业氛围不足。 南区一层商业价格在6000-8000元/平米且一年内价格基本无增长 雍逸庭处于博爱五路，西临文化艺术中心，东临和景大酒楼，临起湾大道，加之在建的博览中心，给投资者很大的信心，价格上涨较明显； 豪逸华庭周边人流大，商业环境比较成熟，商铺定价基本保持一个较高的水平； 凯茵新城、碧堤湾畔、翠茵庭属于郊区项目，商业环境不成熟，价格较低，且基本无增长。 项目名　 凯茵新城 （一层） 置地广场 (三层连买) 豪逸华庭 （一层） 雍逸庭 (两层连卖) 朗晴轩 (一层) 碧堤湾畔 (一层) 翠茵庭 (一层) 附近商铺 (一层) 2006年10月 6000 ---- 16000 7750 11500 6000 6000 8000 2007年6月 6000 6500 17500 9500 12000 6000 6000 8000 由于南区市政配套缺乏，商业氛围不足，与博爱路沿线商业价格存在约4000元/平米落差。 南区商业主流价格：一层临街6000-8000元/平米。 数据来源：实地踩盘 南区一层商业月租金约20-40元/平米同时社区商业整体出租率低 博爱路沿线商业租金价格在45－55元/平米·月。租赁市场比较活跃，部分出租率达到90％以上。 南区商业价格区间租金20-40元/平米·月。但租赁市场不够活跃，出租率不到40％。 数据来源：实地踩盘 南区社区商业销售率在60％左右；空置率基本在60％以上，最高达95％ 豪逸华庭、朗晴轩、翠茵庭实现100％销售；前两者由于拥有区位优势，所以销售良好；后者由于价格低廉，销售周期长，故实现完全销售。 凯茵新城、雍逸庭、碧堤湾畔销售率过半，保持在60％左右。 豪逸华庭、朗晴轩空置率较低，基本在10％以下；大批商家进驻，业态繁杂； 其他非中心城区社区商业空置率普遍较高，凯茵新城与碧堤湾畔达到90％以上；蓝波湾、翠茵庭空置率基本在50％以上。 如碧堤湾畔、凯茵新城商业空置率高达90％。 南区已售商铺开铺率低，空置率在50％以上，租赁市场不活跃。 数据来源：实地踩盘 商业整体投资回报率较低 计算方式：投资回报率＝租价*12／销售单价 假设前提：100％出租 在100％出租的情况下，商业投资回报率保持在4％－6.6％之间； 目前南区社区商业出租率不到40％，呈现出有价无市的状态。 数据来源：实地踩盘 假设社区商业100％出租，投资回报率仅在4％－6.6％之间，但现状是南区出租率不到40％，故实际投资回报将小于此区间值 　 凯茵新城 豪逸华庭 雍逸庭 朗晴轩 翠茵庭 蓝波湾 租售方式 租售结合 租售结合 租售结合 只售不租 只售不租 先租后售 租售情况 整体销售率55%，代理出租，已出租的带租约出售 2006年7月发售，已售完，现有5000平米的商场整体出租 四月份开始发售，销售率65%，按揭首付五成，代理出租，已出租的商铺带租约出售 2006年7月开始发售，已售完 已售完，代理出租，不承诺一定能租出 未发售 分 析 整体采用的租售方式比较单一，基本采用租售结合方式； 同时为客户代理出租，但不承诺； 没有返租、带租约、回购等租售方式。 租售方式单一 数据来源：实地踩盘 业态基本自发形成 　 凯茵新城 豪逸华庭 雍逸庭 朗晴轩 翠茵庭 附近商铺 蓝波湾 业态分布 壹加壹超市、中国银行、中档茶餐厅、 水吧 地铺、士多店、装饰公司、中国银行、家私城、棋牌室，交友俱乐部，美容店 地铺、士多店、药店、装饰公司 装饰材料、装修公司、布艺、防盗门专卖店、水吧、地铺、便利店、律师事务所、建设银行、药店、五金店 美发、休闲足浴、士多店、培训学校、石材公司、餐饮店 汽车维修、汽车专卖、餐饮店、超市、百货超市 服饰店、餐饮店、超市、棋牌室、士多店 客户来源 社区居民 在京华商圈辐射范围之内，人流量大，周围社区的居民为其重要客户群体 社区居民 临博爱路和起湾大道，人流量大，附近社区居民也是其主要的客户群体 社区居民为其第一客户群体，向城南路辐射，也有一些客户来源 沿城南一路的社区居民，村民、工厂流动人口 社区居民 经营