房地产会计教学课件作者廖秀珍第八章.ppt

第四节　配套设施和代建工程开发成本的核算 一、配套设施开发成本的核算方法 １.配套设施的种类 房地产开发企业开发的配套设施可以分为两类:一类是在开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防设施、幼儿园、自行车棚等.另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目,包括开发小区内营业性公共配套设施,如商店、银行、邮局等;开发小区内非营业性配套设施,如中小学、文化站、医院等;开发项目之外的、为居民服务的给排水、供电、供气设施及交通道路等.这类配套设施如果没有投资来源,不能有偿转让,也可归入第一类中,计入房屋开发成本. 下一页 返回 第四节　配套设施和代建工程开发成本的核算 ２.配套设施开发成本核算对象和项目的设置 对于需要单独计算配套设施成本的配套设施,应以编制有独立的设计、概算和预算,建成后可以独立发挥效益的配套设施项目作为成本计算对象,设置配套设施成本明细账.配套设施的开发成本应设置土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费用六个成本项目. 由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担,为简化核算手续,对这些配套设施可不再分配其他配套设施支出.它本身应负担的开发间接费用,可直接分配计入有关房屋开发成本.因此,对这些配套设施,在核算时可不必设置配套设施费和开发间接费用两个成本项目. 上一页 下一页 返回 第四节　配套设施和代建工程开发成本的核算 ３.配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支出,应在“开发成本———配套设施开发成本”账户进行核算,并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算. 已发生的土地征用及拆迁补偿费(或批租地价)、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出,可直接记入配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目,借记“开发成本———配套设施开发成本”科目,贷记“银行存款”“应付账款———应付工程款”等科目. 上一页 下一页 返回 第四节　配套设施和代建工程开发成本的核算 对能有偿转让大型配套设施分配的其他配套设施支出,应记入各大型配套设施开发成本明细分类账的配套设施费项目,并借记“开发成本———配套设施开发成本———××”科目,贷记“开发成本———配套设施开发成本———××”科目. 对能有偿转让大型配套设施分配的开发间接费用,应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费用”项目,并借记“开发成本———配套设施开发成本”科目,贷记“开发间接费用”科目. 上一页 下一页 返回 第四节　配套设施和代建工程开发成本的核算 对配套设施与房屋等开发产品不同步开发,或房屋等开发完成等待出售或出租,而配套设施尚未全部完成的,经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本,预提配套设施费,并将它记入房屋开发成本明细分类账的配套设施费项目,借记“开发成本———房屋开发成本”科目,贷记“应付账款”科目. 开发产品预提的配套设施费,一般可按以下公式进行计算: 某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率 配套设施费预提率＝[该配套设施的预算成本(或计划成本)＋应负担该配套设施费的开发产品的预算成本(或计划成本)合计]×１００％ 上一页 下一页 返回 第四节　配套设施和代建工程开发成本的核算 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时,其与实际支出数的差额,应在配套设施完工时,按预提数的比例,调整增加或减少有关开发产品的成本. ４.已完工配套设施开发成本的结转 已完成全部开发过程并经验收的配套设施,应按其不同情况和用途结转其开发成本. 对能有偿转让给有关部门的大型配套设施,应在完工验收后将其实际成本自“开发成本或生产成本———配套设施开发成本”账户的贷方转入“开发产品或库存商品———配套设施”账户的借方,作会计分录如下: 上一页 下一页 返回 第四节　配套设施和代建工程开发成本的核算 借:开发产品或库存商品———配套设施 贷:开发成本或生产成本———配套设施开发成本 配套设施有偿转让收入,应作为经营收入处理.按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施,在完工验收后,应将其发生的实际开发成本按一定的标准(有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本),分别计入有关房屋和大配套设施的开发成本,作会计分录如下: 借:开发成本或生产成本———房屋开发成本 ———配套设施开发成本 贷:开发成本或生产成本———配套设施开发成本 上一页 下一页 返回 第四节　配套设施和代建工程开发成本的核算 二、代建工程开发成本的核算方法 １.代建工程的内容 代建工程是指开发企业接受委托单位的委托,代为开发的各种工程,包括土地、房屋、市政工程等. 现行会计制度规定:企业代委托单位开发的土地(即建设场地)、各种房屋所发生的各