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开发未完工产品的房地产企业所得税审核要点 依据房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发【2009】31号)第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(二) 开发产品已开始投入使用；(三) 开发产品已取得了初始产权证明，未完工产品预售的收入单独在预收账款科目中列示，在这种情况下的房地产企业所得税汇算，主要把握以下两点，同时也是与普通工、商业企业的差异之处。 一、预售收入的预计利润的预计利润的纳税调整 依据房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发【2009】31号)第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额（依据宁国税发【2009】114号规定：市区、郊区计税毛利率按15%执行；江宁区、浦口区、六合区计税毛利率按10%执行；高淳县、溧水县计税毛利率按5%执行）。 二、业务招待费、广告费和业务宣传费的纳税调整 依据江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发【2009】第079号）第七条的规定：房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。 这一条是与普通的工、商企业有很大的不同之处，与现在使用的申报表填列也不协调，申报表此三项费用的限额与申报表附表一的收入合计数计算出的限额，申报表收入为0时，可列支限额也为0，需单独在纳税调减中填列；同时必须要按户详细做好差异台账，待开发产品完工结转收入时候，对应的已计算三项费用限额的部分预收收入需从计算限额的收入中剔除，与申报表自行计算的限额差异部分，单独在纳税调增中填列。 依据房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发【2009】31号)第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。这一条明确了期间费用、营业税金及附加均可以在税前扣除。即使是预售收入缴纳的营业税金及附加也允许作为纳税调减项目，在当年度扣除。 在这里，笔者重点说明一下营业税金及附加的调整方法，正常情况下，企业考虑到营业税金及附加与收入相配比的原则，一般情况下，房地产企业预缴的营业税金及附加不在利润表中列示，而挂在应交税金科目的借方，待开发产品完工结转收入的时候，按配比的原则结转营业税金及附加，要注意预缴的营业税金及附加所入科目，确认如何进行纳税调整。比如： A房地产企业（开发的房地产项目位于南京市区）2009年度实现预收10,000,000.00元，实际预缴的营业税金及附加655,000.00元，假设A房地产企业预缴的营业税金及附加挂在应交税金借方，则预计利润的调整数为10,000,000.00*15%-655,000.00= 845,000.00元，假设A房地产企业预缴的营业税金及附加已在利润表中单独列支，则预计利润的调整数为1,500,000.00元。