某商业地产项目案例分析.ppt

* * * * * 商业地产项目案例分析——从“雾里看花”到“刨根问底” 有这样一个项目 主体强 还款强 项目优 押品足 房地产百强排名28，上市公司，总资产624亿元 集团资金调配 项目抵押物位置——距人民广场直线距离1.8公里，距上海火车站600米，紧邻地铁1号线，12号线，13号线（规划中）。 主体 还款 抵押 一线城市核心商圈的商业项目 项目 * 交易结构 某子公司? 优先级投资者 证券 资管计划 某御公司 某御公司母公司 某禾集团 写字楼项目 100%上海红御股权抵押 作为共同债务人支付信托贷款及收益 持有闸北项目土地作抵押 投放资金 1:1.5 负责开发 信托计划 委托 某分公司 劣后级 实际控制人夫妇 连带责任保证担保 * 目 录 2 先刨“合规性” 再刨“交易主体” 1 3 续刨“还款来源” 4 最后刨“担保措施” 接刨“项目” 5 * 交易结构分析 《固定收益类投资（增信）业务房地产项目产品标准（C版）》 《关于加强结构化业务管理有关事项的通知》 金融机构的规章制度都是靠金钱堆出来的 自有资金比例12.72% 本金抵押率（69%） * 交易动机分析 分公司提供的部分材料里面提到的本次融资的资金用于归还某御公司的该写字楼项目信托借款 商业逻辑 分公司表示该笔借款将由债务人的集团某禾公司在我方债权进入前偿还。----借新还旧，自有资金投入不够。 交易背景到底是什么？当年的“地王”无人关注？ * 目 录 2 先刨“合规性” 再刨“交易主体” 1 3 续刨“还款来源” 4 最后刨“担保措施” 接刨“项目” 5 * 融资方某御公司分析 基本情况 财务情况 项目公司 暂定资质 无其他项目开发记录 至2014年底，资产总额80917.03万元、负债合计79963.02万元，资产负债率98.82% 融资方本身为项目公司，无独立偿债能力，对融资方的分析主要围绕对共同债务人的分析进行 * 共同债务人某禾公司分析 基本情况 财务情况 上市公司 一级开发资质 2014年建行信用评级aa- 有涉及工程款纠纷的未决诉讼 主营房地产开发业，收入占比98.73% 其他业务板块：农业、化工、服务、矿业、医药、金融等。 该集团经营范围广，除主营房地产板块，其他业务板块产生的收入规模小，处于投入大于产出阶段，牵扯集团资金使用 * 共同债务人某禾公司分析 他绑架了“东方资产” 该集团企业现有负债中银行的低成本、长期限、可循环使用的资金规模较少，大部分是资产管理公司和信托公司的债权。 * 共同债务人某禾公司分析 资产总额623.95亿元 流动资产608.43亿元 非流动资产15.53亿元 负债总额556.73亿元 流动负债321.08亿元 非流动负债235.66亿元 。 该集团资产负债率89.23%，过度使用杠杆。主要依靠外部借款和预收售房款推动项目滚动开发建设，短期借款（含一年内到期的非流动负债）和长期借款占负债总额比高达70%，预收售房款占负债总额比为20.27%，两部分合计占比为90.27%。长、短期债务比0.67，企业近两年将面临巨大的财务压力 * 偿债能力指标 2012年底 2013年底 2014年底 上市公司行业平均 营运资本 766759.4 1758183.70 2873498.71 - 流动比率 2.46 2.04 1.89 2.04 速动比率 0.91 0.66 0.26 0.59 现金比率 0.52 0.39 0.10 - 资产负债率 0.83 0.86 0.89 0.66 产权比率 4.75 6.01 8.28 ? 权益乘数 5.75 7.01 9.28 - 长期资本负债率 0.72 0.73 0.78 - 共同债务人某禾公司分析 偿债能力在上市的142家房地产企业中排名第132名 * 营运能力指标 2012年底 2013年底 2014年底 上市公司行业平均 存货周转率 0.32 0.26 0.16 0.73 流动资产周转率 0.20 0.18 0.14 0.32 资产周转率 0.19 0.17 0.13 0.23 共同债务人某禾公司分析 存货周转率、流动资产周转率和资产周转率均低于行业平均水平，资产的周转速度慢于同行业上市公司，营运能力在同行业142家房地产企业中排名第91名。 * 盈利能力指标 2012年底 2013年底 2014年底 行业平均 销售毛利率 0.36 0.36 0.32 0.33 销售净利润率 0.12 0.11 0.09 0.48 净资产收益率 0.13 0.19 0.12 -9.46 共同债务人某禾公司分析 销售毛利率与行业平均数持平，销售净利润率和净资产收益率优于同行业平均水平，在142家上市房地产企业中