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房屋转租行为认定的法律思考 上海房地 房屋转租行为认定的法律思考 文/范大平 房屋转租是指承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的 部分或全部再出租的行为.包括以联营,承包经营和合作 经营等名义将承租的房屋再给他人使用,不参与经营而 获得租金收益的行为.房屋转租包括两个不同的法律关系, 涉及到三个主体,即出租人,承租人(俗称二房东)和次 承租人(俗称租户).现行法律法规允许房地产转租.我 国《合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意, 可以将租赁物转租给第三人.承租人转租的,承租人与出 租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失 的,承租人应当赔偿损失.承租人未经出租人同意转租的, 出租人可以解除合同.”根据《合同法》的规定,房屋转 租可分为合法转租和非法转租.合法转租是指承租人征 得出租人的同意将房屋转租给第三人.非法转租,是指 承租人未征得出租人的同意,擅自将房屋转租给第三人. 在非法转租中.承租人的转租行为是违约或违法行为,出 租人有权终止合同.对于承租人擅自转租的法律后果,《城 市私有房屋管理条例》第二十一条规定承租人擅自将承 租的房屋转租的,出租人有权解除租赁合同.房屋租赁合 同约定可以转租的,承租人可以按照约定转租房屋.房屋 租赁合同未约定可以转租的,承租人只有在征得出租人同 意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的,出 租人有权解除租赁合同.但是,现实中对承租人的转租行 为的认定往往产生不同的认识,从而产生对承租人交给 他人使用是否属于非法转租而难以认定.《上海市高级人 民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》, 《深圳市处理房屋租赁纠纷案件的实施意见》以及其他地 方性法规,规章和法院的司法解释对如何确认非法转租行 为均没有作出具体规定.2007年3月全国人大通过的《物 权法》对此也没有作出规定.因此有必要对这一问题加 以研究 一 ,转租行为由谁举证 根据证据规则,谁主张谁举证,按理应当由出租人来 证明对方的非法转租行为.但是,《合同法》颁布后,承 租人将租赁房屋转租后,往往不签转租合同,或者签了 转租合同,但转租人与第三人害十白出租人收回房屋而否认 是转租,根本就不出示他们之间的转租合同.如果一定要 出租人拿到承租人与次承租人之间的转租合同才能认定 其非法转租行为几乎是不可能的.因此我们认为出租人 只要证明房屋不是由承租人在使用就完成了举证任务,然 后,再由承租人来证明第三人使用不是非法转租而有合法 使用的理由.如果承租人不能证明第三人可以合法使用, 便推定承租人将房屋非法转租给第三人使用了.这与《最 February201049 上海房地 高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条关 于”有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供 如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可 以推定该主张成立的规定也不相悖. 二,没有约定不允许转租而转租的行为如何处 理 租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的 承租人也不得擅自转租.承租人擅自转租的,出租人可以 解除与承租人的租赁合同.这一点《城市私有房屋管理 条例》第二十一条规定的比较清楚.但是,不动产租赁合 同具有继续性的特征应当尽量维护租赁权所产生的经济 关系的安定性.发挥促进交易的功能.一般来讲,同意转租, 应当由出租人作出明确表示.默示能否成为同意转租的形 式实践中颇有争议.而根据《民法通则》第56条的规 定:民事法律行为可以采取书面形式,1:3头形式或者其 他形式.法律规定采用特定形式的应当依照法律规定. 据此规定,我们认为,1:3头形式,书面形式默示形式是 民事法律行为的主要形式.在是否同意转租的问题上,法 律没有规定必须采取特定形式.从默示之中同样可以推定 出当事人真实的意思表示.因此如果出租人以收取租金 为目的面对显而易见的转租事实历经多年而不提异议 还按月收取租金,可以从双方的相互默契中推知出租人已 同意转租.既然双方没有约定允许转租而出租人已经默示 同意转租,以后再以没有经过自己同意而提出收回房屋就 不妥当. 三,合伙经营者是否可以使用承租房屋 在现实生活中,有许多案例显示,承租人将承租的房 屋用来与别人合伙经营,这种情况能否认定为非法转租行 为就得具体问题具体分析.我们认为,如果承租人亲自参 与经营,那就不能确认承租人有非法转租行为.如果承租 人并不参与经营,而是由他人经营,承租人只是参与分红 可以认为承租人是一种变相的转租行为.在这种情况下 出租人可以解除租赁合同.如果承租人将合伙情况告知了 出租人并征求出租人的意见,出租人同意其行为,当然可 以合法使用而出租人如果不同意承租人与他人合伙使用 该房屋,其他合伙人也是不能使用该房屋的. 四,承租人转租后出租人发现前承租人又悄悄 改回来的行为如何处理 现实生活