2012年前三季度惠州市房地产市场运行分析报告.docxVIP

今年前三季度，受国家差别化信贷政策支持居民首次购房、贷款利率优惠等积极因素影响，刚性需求、改善型需求不断释放，促使市场逐步由冷转热，尤其是二、三季度商品房交易活跃，市场总体运行情况较为良好，商品房新增供应有所下降，可售存量回升，成交量保持增长，成交价格相对平稳，市场总体保持平稳健康发展的态势。 一、我市房地产市场运行基本情况 （一）商品房新增供应下降，可售存量回升。 受政策和市场预期影响，去年以来房地产企业购置土地更为谨慎，开工、施工项目速度有所放缓，导致今年商品房新增供应总体规模明显低于去年同期。1-9月，全市商品房新增上市面积为657.52万㎡，同比下降20.72%，较1-8月减少7.52个百分点。从月度数据来看，1-9月，全市商品房批准预售面积为53.79、16.61、92.76、97.24、59.45、95.91、74.38、52.66、114.72万m2，受节日和季节因素影响，2月上市供应量较小，仅为16.61万m2，其它月份新增供应量均保持在50万m2以上。从区域来看，多数县、区商品房新增供应规模明显低于同期，出现不同幅度下降。惠城区（含仲恺高新区，下同）商品房新增供应量为291.53万m2，占全市新增供应面积的44.34%，同比下降10.75%。惠阳区、惠东县、大亚湾区、博罗县供应量依次为107.21、93.82、84.35、71.35万m2，同比下降6.5%、38.97%、13.91%、36%，龙门县最小，仅为9.26万m2，同比增长12.38%。从供应结构来看，今年前三季度，新增供应住房主要以中大套型为主，120m2以上商品住房上市面积为318.39万m2，占全市上市住房面积的54.17%。受“金九银十”、中秋国庆等节日及季节性因素影响，今年9月，全市商品房新增上市规模变化明显，新增供应面积为114.72万㎡，创今年新高，环比增长1.18倍，而新建商品房成交量保持平稳，市场可售存量有所回升，截至9月底，我市商品房累计可售面积为861.96万㎡，较8月底增加29.25万㎡，市场供应继续保持充足。 （二）新建商品房成交小幅增长，增幅收窄。 今年1-9月，我市房地产市场继续保持良好的势头，新建商品房签约成交量突破600万㎡大关，成交面积为600.31万㎡，同比增长11.1%，较1-8月收窄3.32个百分点。从月度数据来看，今年前9个月，我市新建商品房成交量分别为36.6、37.29、76.85、60.67、67.04、76.97、83.45、85.27、76.17万㎡，3月以来，成交量均保持在60万㎡以上，5月后呈稳步上升趋势，9月份有所回落，但成交量仍较为可观。从区域来看，惠城区仍是市场成交的主战场，前三季度新建商品房成交量为276.06万m2，占全市总成交量45.99%，同比增长12.66%。大亚湾区、博罗县、惠东县、惠阳区、龙门县依次为113.25、77.53、64.59、62.94、5.94万m2，同比增长27.56%、-6.5%、33.8%、-6.55%、-19.95%。大亚湾区、惠东县、惠城区等区域成交增长较快是拉动全市商品房成交量，促使总体市场保持稳健增长的主要原因。从成交结构来看，今年前三季度我市新建商品住房以中小套型为主，120m2以下住房成交面积为301.73万m2，占全市总成交面积的53.85%。今年第二季度后，在企业打折、降价等促销手段增多，银行利率下调等情况下，购房者不再持币观望，刚性需求、改善型需求不断入市，促使我市商品房成交量快速上升，市场持续回暖。 （三）商品房成交价格总体平稳，逐步回归理性。 受房地产市场调控政策影响，今年我市房地产市场供应远远大于需求，库存消化压力增大，企业降价销售意愿较为明显，购房者购房更加理性，新建商品房价格总体继续保持平稳态势。今年前9个月，全市新建商品房成交均价为5557元/㎡，同比下降3.24%，较1-8月缩小0.3个百分点。从月度数据来看，随着调控政策的贯彻落实，房价快速增长势头将继续受到遏制，1-9月，全市各月新建商品房成交均价分别为5738、5078、5491、5018、5342、5365、5358、5209、5396元/㎡，我市房价继续保持平稳，逐步回归理性。从区域来看，我市惠城区新建商品房各月成交均价先降后升，逐步保持平稳，1-9月，成交均价分别为6023、5648、5415、5529、5797、6045、6244、6237、6054元/m2，受高端楼盘集中上市以及市场回暖等因素影响，4月后，成交均价有所回升，6月后均价回到年初水平，其它县（区）住房价格均保持平稳态势。从价格结构来看，1-9月，除180m2以上新建商品住房均价为8127元/m2外，0-60 m2、60-90 m2、90-120 m2、120-144 m2 、144-180m2等