昆明晋宁县房地产市场调研报告-157.ppt

瑞竹霖·深度房地产营销机构 关于概念定位的思路略述 瑞竹霖·深度房地产营销机构 任何项目的概念定位是通过项目的市场定位和产品定位后，将两者进行交叉分析，在成本和利润之间寻求最合理切合点的行为。寻找消费者最愿意接受和最喜欢的产品（市场定位），寻找市场供应链中的空白产品，在上述基础上寻找最符合成本控制的产品，最后交叉范畴就是产品的概念定位原型。 根据概念定位原型，分层次作出项目档次定位、入市时机定位、入市态势定位、价格策略、形象定位、销售策略、销售促进策略、广告推广策略、项目CI导入等。 瑞竹霖·深度房地产营销机构 每一个房地产代理企业，都有着自己的一套工作程序。针对每个项目，策略是不一样的，但方法是基本相同的。成熟的代理，不仅只是灵感的喷发，更应该是理性的回归。 在尚未和开发公司确定合作关系之前，我们有必要将我们的工作流程展示给贵公司。恳请贵公司斧正。 瑞竹霖·深度房地产营销机构 整体营销策略思考 瑞竹霖·深度房地产营销机构 整体营销策略思考 目标下的运营关系 目标下的运营模式 项目运营策略思考 瑞竹霖·深度房地产营销机构 开发商目标 短期目标：一年内回款XXX万。 中期目标：销售率达到XXX%。 远期目标：做活项目 我们的目标 【品牌目标】 ——建立项目强势差异化品牌定位 【均价目标】 ——整盘实收均价XXXX元/平方米 【回款目标】 ——2010年内实现回款XXXX万。 短 频 快 提升资金利用率 瑞竹霖·深度房地产营销机构 命题思考 管理 运 营 营销策划 削弱市场竞争力 价值转化线 正向价值轴 （做活项目的价值方向） 侧向价值轴 （口碑目标的价值方向） 平行商业价值轴 （销售回款的价值方向） 时间零点 物业升值 瑞竹霖·深度房地产营销机构 【思考方向】 我们需要理清目标下各运作环节之间的关系，并抽丝剥茧找出主线，运筹帷幄决胜短中远。 ——在实际运作中环环相扣，策略相辅，先钓得“生存鱼”，而后得“肥熊掌”。 瑞竹霖·深度房地产营销机构 概 念 先 行 项目运营突破 项目策划、销售执行 营 销 展 开 产 品 文 化 跟 进 支 持 晋宁项目营销运营模型 瑞竹霖·深度房地产营销机构 我项目尚未成熟的生活配套 宏观调控带来的房地产消费压制 同质楼盘带来的竞争压力和先期的客流分离 有待突破的三大难点 瑞竹霖·深度房地产营销机构 较好的办法是深度进行翔实的市场调研，确保找到有可能导致项目滞销的真实根源及来自各方面的抗性源 绕过障碍而不是超越障碍，设法退避，造一个其他人没有牢牢掌握的位置并把它塑造成为消费者心理独一无二的位置。不战自胜！ 占位——独一无二的定位和因定位所赋予项目的核心价值 瑞竹霖·深度房地产营销机构 知己知彼 百战不殆 突破同质项目带来的竞争压力 解决宏观调控压制 项目难点运营突破 独一占位——项目核心价值 使项目进入无竞争的差异高位 翔实调研——项目抗性深挖及卖点拓展 使项目毫无遮拦的出现在我们眼前 启用并不影响销售收入和回款的优惠及按揭政策 瑞竹霖·深度房地产营销机构 运营突破——占位途径和心智位置 占位 核心价值 康居典范 目标：广为人知/耳熟能详 去找一条进入人们心智的途径，把你的产品、服务或观念和已在那里的位置挂钩，是你必须要做的事。 ——【美】艾·里斯 瑞竹霖·深度房地产营销机构 占位运营原则及效应要求 独一无二的占位 独一无二的运营 牢牢掌握的占位 持续不断的运营 长盛不衰的占位 影响巨大的运营 三大原则： 四大效应： 新闻效应 轰动效应 现场效应 追崇效应 瑞竹霖·深度房地产营销机构 “大盘造势，小盘做事”， “造势”成为整个项目营销的关键，而“造势”落实到最后也是做事即活动，所以本案营销将以活动营销贯穿整个项目销售周期，将活动营销策略分解为： 活动营销 策略 价格策略 分期分货包 策略 招商策略 多点营销策略 节庆促销策略 瑞竹霖·深度房地产营销机构 不同的阶段采取不同的价格策略，是保证项目市场关注度的关键，也是整个项目销售成败的关键！ 价格策略 内部认购/渠道营销 客带客/会员制 …... 分时优惠/节点促销 工程进度/实景体验 瑞竹霖·深度房地产营销机构 根据开发节奏， 建议采用分期分货包销售策略，更是成为大盘销售获利关键！ 分期分货包策略 少量多批次推货策略 特价房促销策略 …... 特殊时点推货 策略 稀缺产品推货 策略 瑞竹霖·深度房地产营销机构 走出去— “跨界”营销是有效的营销手段，采取全方位、多层次实施展会营销将为项目带来大量的来电、来