都更新法规探讨-社团法人中华民国建筑技术学会.pptVIP

* 都市更新事業之實施者，得否將其建築執照信託予金融機構 內政部94.10.12內授營都字第0940086241號函 都市更新條例第31條第1項前段規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。．．．」 同條例第34條規定：「依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件。」第43條規定：「經權利變換之土地及建築物，實施者應依據權利變換結果，列冊送由該管登記機關，逕為辦理權利變更或移轉登記，．．．」。 是以，都市更新案依權利變換方式辦理者，更新後之土地及建築物，應依據權利變換計畫之分配結果，列冊送請該管登記機關辦理建物所有權第一次登記及土地移轉變更登記，與建築執照之起造人名義並無必然關係。 * 都市更新以信託方式辦理時，第一項所有權人人數，以信託之委託人數計算 信託之類型有個別信託與集團信託之分，土地信託不論其為共有或獨立所有權，雖有共同委託同一受託機構之事實，然非為金錢信託中之集團信託，後者乃以社會大眾之不特定對象按照同一（投資）信託目的，提供信託財產且作為一個集團加以運用。 都市更新以信託方式辦理時，以其信託財產之獨立性，其人數仍應以原土地所有權人辦理信託之人數計算。該同意權是否應經原土地所有權人同意，事涉委託人對受託人之指揮權，依私法自治原則，應以信託契約所訂為準。 * 修正都市更新條例第13條芻議 都市更新事業現行條文第13條僅規定得以信託方式實施之，在實務運作上，仍嫌不足。 目前都市更新配合信託實施案例，很難達到100％同意信託，銀行為求擔保，往往以未達全體同意而不願信託融資，造成更新之嚴重阻礙。 本條例第25條之1規定，土地及建物所有權人數並土地及合法建築物均達8/10之同意，主管機關即可以強制徵收方式處理，參照上開規定如能強制信託，對所有權人並無任何損害權益，反而保障各方權益及增加都市更新推動之助力。 建議增訂第13條第2、3項： 規定參與分配人數並其所分配土地及建物面積均達8/10之同意，得予以強制信託，且不同意信託者，信託契約得由實施者代為訂定，但信託目的予以設限。 委託信託業辦理都市更新所訂之信託契約，不分自益信託或他益信託均不得撤銷，不受信託法第3條、第63條及第64條規定之限制。 * 都市更新稅金增額融資制度 Tax Increase Financing （TIF） 都市更新專責機構得發行都市更新稅金增額債劵，由各級主管機關擔保債劵之償還，並由其更新事業實施範圍與鄰近受影響範圍於更新後一定期間內所增加之地價稅、房屋稅、土地增值稅，撥交專責機構運用，優先償還債劵。 考量目前國內都市更新尚在起步階段，市場機制尚未臻成熟，且發行稅金增額債券涉及地方財政收支劃分，牽涉甚廣，在現階段實務上，建議可由地方政府以對列方式，評估更新效益，對稅金增額的提高，逐年提撥預算納入地方都市更新基金循環運用。 * 結語 「都市更新」已列為政府都市政策之重點工作，行政院並已核備「加速推動都市更新方案」，成立專責單位推動辦理，期能達成既定目標，增進都市生活環境品質與公共利益，有效提升總體經濟成長，創造國家財政收益。由於都市更新任務艱鉅，後續仍有賴政府與民間共同合作，凝聚共識，藉由產、官、學與社區居民力量之結合，於短期內展現具體成果，共創多贏。 * 簡報結束 敬請指教 选择=结果 汇报结束 谢谢观看！ 欢迎提出您的宝贵意见！ * * 都市更新獎助措施 容積獎勵（條例44、獎勵辦法4） 容積獎勵上限 法定容積之1.5倍 原建築容積加法定容積之0.3倍 原建築容積更新 分配樓地板低於當地平均住宅水準得適度增加容積 供社區使用之公益設施不計容積 政府劃定更新地區給予時程獎勵 其它經地方主管機關報中央主管機關核准者 容積移轉（條例45） 公設保留地或保存(留)建築物所在土地建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區建築基地 * 都市更新獎助措施 稅賦減免（條例46） 房地稅賦 土地增值稅 土地增值稅權利變換土地第一次移轉減徵40% 權利變換現金補償者免徵或減徵40% 土地信託移轉免徵 契稅 契稅權利變換建物第一次移轉減徵40% 地價稅 地價稅更新期間免徵或減半徵收 更新後減半徵收二年 房屋稅 房屋稅更新後減半徵收二年 * 都市更新獎助措施 投資抵減（條例49） 投資總額20%範圍內，抵減營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年度抵減之 發行公司債（條例52） 實施者為新設立公司，並以經營都市更新事業為業者，得公開招募股份；其發起人應包括不動產投資開發專業公司及都市更新事業計畫內不動產之所有權人及地上權人，且其持有股份總數不得低於該新設公司股份總數之30%，並應報經中央主管機