运城生态智慧城会所西区营销方案20141212(修改).pptx

运城生态智慧城会所西区营销策略;项目营销策略;项目营销策略;;营销目标;目标分解;目标分解;项目营销策略;;地域价值;11;规划价值;项目地块情况;项目产品情况;项目配套;SWOT分;价值提炼;省市政府聚焦 亲抓南山规划、建设 黄河金三角国家级规划 省市领导多次到南山进行考察 省委书记亲抓区域规划、亲自为项目提名 400平方公里城市新城 ;卖点二;卖点三;卖点四;卖点五;卖点六;卖点七;卖点八;卖点九;卖点十;四大核心卖点;项目营销策略;;宏观政策;宏观市场;运城房地产政策;地区名称;1、运城市固定资产投资在出口、消费、投资三驾马车中占比最大，城市经济发展主要依靠投资拉动。 2、2012年，房地产投资在总的固定资产投资中占比8.2%。;运城市场;运城市场;;对比项目;开发商;开发商;开发商;项目名称;项目前期客户情况回顾;客户群职业背景特征 私企老板，建材类、瓷砖类、汽车4S店类； 公务员，公安局、劳动局、财政局、农业局、电力局、国土局、政府官员等； 养老人士，退休老干部； 投资人士； 房地产界人士，包工头等； 企业高管；;客户群行为习惯特征 对运动、健康、养生很注重； 比较喜欢诸如财经、家居、高尔夫等时尚专业杂志； 工作比较繁忙，出差机会多，往返于各大城市之间； 日常社交，高级应酬比较多，经常出入高档社交场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等。;项目前期客户意向回顾;意向产品面积：主要为150-200平米，占比42%，150以下占比35%，200-250占比8%，250-300占比8%，300-400占比6%，400以上占比1%；;项目前期客户意向回顾;△从宏观市场来看，无论短期出台什么政策，一二线城市为首当其冲，蔓延到运城等三线城市的步伐较为缓慢，对本案所在的区域，影响性有限； △运城市区从人口增长状况与固定投资状况都为本案营销预期提供有效支持，2013年别墅市场去化200余套，市场容量足够支持本案2014年任务目标； △本案在运城市房地产市场首屈一指，在运城，黄河金三角，乃至华中区域都具有较强的竞争力； △但以目前的营销角度来看，本案目前的产品主要销售人群多为运城当地人群，主要面临的竞争压力，均来自“生态智慧城”这个概念下的其他地产项目，但短时间内，本案的优势依旧明显。;项目营销策略;;客群辐射范围;主抓中高端客户;区域来源;;营销总纲;推盘设想;项目本期分为三个阶段开发销售，整体时间进度为11个月左右。 既考虑到前期资金回笼的必要性，同时也兼顾后期适当延长销售周期， 在项目品牌、知名度、消费者数量不断提高、扩大的前期下， 利用会所区别墅产品稀缺的自身特性，打造项目品质化同时，后期有利于实现利润最大化。 我们预计整体的销售周期在11个月左右； 高品质产品树立价值标杆，相对较低品质产品走量、回现。;推盘方案;推盘方案;推盘节奏;价格策略;可比实例的选择： 根据项目所在区域的市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为项目的可比实例： 独栋：大宅门，水墨江南，卡纳溪谷 联排：大宅门，水墨江南，卡纳溪谷;企业会所独栋产品定价参考;本项目权重值按照独栋给予权重分，故得出价格为整个类独栋产品的价格。 考虑计算误差，我们建议整个独栋产品底价上下浮动5%； 我们建议入市价格均价为7200元/平米。;价格策略;价格验证;最终实现整盘均价8000元/平米;推广策略;推广诉求策略;项目形象;推广主线梳理;自建核心价值;;推广策略;推广策略;纸媒;;官网;官方微信;中心市区推广策略;梯载;投放地点：4S店车主、高档俱乐部会员、高档小区业主等 投放频率： 重要推盘节点及节假日择机投放； 投放额：20万左右;推广策略;巡展;推广执行;推广执行;盐湖区大型公司企业董事、高管;集中宣讲;活动;圈层活动：高尔夫知识讲座及体验活动 室内讲解+室外体验+娱乐小游戏 营销费用：3-5万 时间安排：3月中旬 ;圈层活动：样板示范园林开放活动 营销费用：3-5万 时间安排：5月1日 ;圈层活动：高尔夫业主邀请赛 营销费用：5-10万 时间安排：6月中旬 ;圈层活动：红酒知识讲座及红酒品鉴活动 营销费用：3-5万 时间安排：9月中旬 ;样板区建议;三线城市，自然宜居的生态园林打造对客户吸引力较强； 客户对水系及风情小品的应用较为敏感。;样板区建议;五重景观体系，打造运城市别墅领袖的“宜居环境”。;植被功能;101、;;;;;;看房观光车建议： 购买至少2-3辆看房电瓶车，方便带领客户看房，增加客户尊崇体验。 每量车配备司机一人（物业） 建议以第一种老爷车型观光车为首选，增加尊崇体验;;体验动线2;;针对地块费用预算;营销保障条件;项目营销策略;蓄客时间：2013年12月中旬一期蓄客 蓄客地点：售楼中心 蓄客客户：1、A地块未选到房的客户转