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（一）房地产自身因素 1. 区位因素 区位是指一宗房地产与其他物质实体在空间方位和距离上的关系。 （1）位置：方位、距离、朝向、楼层。 （2）交通：道路状况、交通工具、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。 （3）周围环境和景观：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。 （4）外部配套设施。 * 2. 实物因素 （1）土地的实物因素：包括土地的面积、形状、地势、地形、土壤、地基、土地条件等。 （2）建筑物的实物因素：包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、防水保温、维修养护及完损程度等。 * 3. 权益因素 （1）权利状况。包括所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等 （2）使用管制。包括政府对农用地转为建设用地的管制、城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。 （3）相邻关系。 * （二）房地产外部因素 人口因素 制度政策因素 经济因素 社会因素 国际因素 心理因素 其他因素 * 1.人口因素：人口数量、家庭人口规模、人口素质等。 2.制度政策因素：房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策 、相关特殊政策 、相关规划和计划 3.经济因素：经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。 4.社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。 * 5 .国际因素：世界经济状况、国际竞争状况、政治