维多利广场香港城推广计划5月11.doc

维多利广场·香港城 推广计划 一﹑推广目的 ● 目的一：快速回笼资金。 ● 目的二：扩大公司知名度, 提升项目形象，为后续开发及经营奠定良好基础。 目的下的问题: a 在价格、推货节奏、营销手段上如何做到快速回笼资金？ b 如何吸引英德及珠三角市场上目标客户的注意力？促进项目销售? 二、 推广优势及难点分析 1、项目推广优势 ? 地处城市核心商圈和平路上； ? 英德地区商业规模最大，业态最全、业种最丰富、最时尚购物中心； ? 规划设计新颖，动线规划合理，人车分流； ? 停车位接近200个，只租不售； ? 项目与英德市中心休闲广场、龙山公园、滨江公园为邻，周边市政配套一应俱全； ? 周边中高端住户接近5万人，充满无限商机； ? 粤北地区首个港式主题购物中心，港味、港食、港饮、港货，港星主理； ? 国际知名专业物业服务公司高力国际进行经营管理； ? 目前多家国际知名的超市、国内品牌百货已有明确进驻意向； ? 量贩谷歌KTV、阳光沐足、毛家饭店等品牌商家已经开业，大地影院已经进驻二期四层； ? 商铺门面、进深比基本达到1:3以内，门面在4米宽左右，面积适中，投资经营适合； ? 住宅销售良好，为商铺销售奠定良好基础…… 2、项目推广难点分析 ? 一期销售、招商情况不良； ? 项目整体成长条形分布，不利于在商业体内聚集人气及大型商家的引进； ? 门前缺乏广场； ? 停车位相对不足； ? 前期认购时间过长，且主力店迟迟未定； ? 商铺实用率过低，且商业整体规模相对过大，不利于项目回笼资金； ? 项目整体规划未充分考虑后期的运营成本问题、人流走向习惯等； ? 项目各层业态分布欠缺合理，招商进度慢于销售进度； ? 英德市的目标投资群数量有限。 ? 前期开发几个项目经营状况不佳； ? 项目真正临和平路街面少…… 二﹑营销目标——3个月内完成90%推货量 一层西区62间(23间街铺: 一层东区53间: 二层157间: 合计:272间,推货9300万,销售额约8200万. 三﹑营销总思路 1、借“顺德产业转移工业园（英红园、华侨园）”和“粤浙展业基地”落户英德、武广高铁英德站、广乐高速即将建成的东风，提升英德形象。 2、以“粤北首个港式主题购物中心”和“英德地区规模最大\业态最全\业种最多\最时尚购物中心”来提升项目形象。 3、确立鲜明的“城市商业名片”地位。 四﹑营销策略 1、公关活动”、“造势活动”，聚集人气，社会舆论制造，形成“扎堆、跟风”之势； 2、确立“城市名片”地位，立足英德，放眼异地投资； 3、地段价值最大化——商圈核心、消费中心、休闲中心…… 4、根据项目定位、产品定位、本案以销售及招商一体化推广，租售并举，品牌招商先行； 5、负一层、二层、三层10年固定100%回报、12年原价回扣； 6、低开高走，分批推货； 7、一、二手，清远与珠三角市场联动； 五﹑目标客源：主要为中小型投资客 客户类型 客户特点 成熟大投资客 他们是专业投资者，最为关注的就是地块的升值潜力和长久的回报机会。 中小投资客 容易受大投资客和项目销售情况的影响，因为手头资金有限，所以他们要考虑更多的问题，如商铺的总价和回报率。 投资经营者 他们需要一个经营的理想平台。对于经营者的最终目的是要促成销售获取利润，他们主要会考虑：区域消费能力、商业位置、交通、优秀的硬件设施及经营管理等几方面。 不同区域客户特点 客户区域 客户特点 本地客户 中下层 一般手中有部分余钱，通过万元左右的初期投资获得一份稳定的收入对其吸引力是极大的。 中上层 一般是本地企事业单位公务员、中大型公司的高层干部和个体私营企业主，拥有充足的资金，对于中型面积以上的商铺较感兴趣，追求较高的投资汇报率。 外地客户 是指珠三角范围内及周边地区专业投资经营商铺的批发、零售、集散的客户，交通条件、区域位置、价格等具有一定优势的商铺对于该种客户群体很有吸引力。 主力客层诉求分析 主力客群对产品的要求基本是： 激活投资潜力——低总价商铺、投资压力小、租售灵活。 激活本地消费——优良的可竞争的服务质量、商品信息、商品价格。 激活生活前景——良好的经营管理、区域中心时尚点、购物、休闲、娱乐聚集地。 六、项目推广阶段及推货节奏建议 1、项目营销推广阶段划分建议 考虑到项目工程及主力店招商情况等因素，结合项目的营销时机，建议将整个项目的营销推广阶段按以下阶段划分： 阶段 推广期 目标客户 时间 时长 第一阶段 确立个案形象（蓄客期） 清远（英德）地区（个体、公务员等中高端客户）、花都地区投资者 7月29日前 约2个半个月时间 第二阶段 主力消化（公开发售） 清远（英德）地区（个体、公务员等中高端客户）、花都地区投资者 7月30日—9月30日 2个月时间 第三阶段 逼迫去化期 清远（英德）地区（个体、公务员等中高端客户）