第2章-房地产估价.pptVIP

3、转换用途前提。 认为转换用途再予以使用最为 有利时，应以转换用途后再予 以使用为前提进行估价。转换 用途的条件是：预计转换用途 所带来的房地产价值的增加额 大于转换用途所需的费用 4、重新利用前提。 认为拆除现有建筑物再予以利 用最为有利时，应以拆除现有 建筑物后再予以利用为前提进 行估价 5．上述情形的某种组合。 最常见的是第三种转换用途与 第二种装修改造的组合 (三)替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得 明显偏离类似房地产在同等条件下 的正常价格 说明： 1．如果附近有若干相近效用的房地产存在着 价格，则可以依据替代原则，由这些相近效 用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 2．不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑 相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为 同一个估价机构，在同一个城市、同一估价 目的、同一时期，对不同位置、档次的房地 产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其 是好的房地产的价格不能低于差的房地产的 价格 (四)估价时点原则 估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值 估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况 过去（回顾性估价） 未来（预测性估价） 估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（未来）时的状况 估价时点 估价对象状况为过去某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况 估价对象为历史状况下的 现在 估价对象为现时状况下的 估价对象为未来状况下的 估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况 估价对象状况为未来某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况 (五)公平原则 公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值 估价人员还必须有良好的职业道德 不能受任何私心杂念的影响；如果 价对象有利益关系或是当事人的亲 属，应当回避；必须了解房地供求 状况和影响房地产价格的各因素， 不断提高估价理论水平、富估价经 验并遵循严谨的估价程 1.估价时点、 估价作业期、 实地查勘期、 估价报告出具日期、 估价报告应用有效期 和估价责任期之间 有何异同？ 某宗房地产的 评估价格为3200万元， 根据估价收费标准， 应该交多少评估费用？ 1.估价时点：是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通 常用公历年、月、日表示；估价作业期：估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告 的年月日；实地查勘期：估价人员到估价对象去进行实地查勘的年月日，它属于估价作业期 内；估价报告出具日期：估价报告根据委托人的要求完成，并在交付估价报告时应当 由委托人签收，并注明签收人和签收日期，此签收日期即为 估价报告出具日期；估价报告应用有效期：自估价报告完成之日起一年内有效，可表达为到某个年月 日止，也可表达为多长年限；估价责任期：估价责任只在本报告估价应用有效期内。2.应交的评估费为： 100×5‰+900×2.5‰+ 1000×1.5‰+ 3000×0.8‰ + 200×0.4‰=6.73（万元） 房地产估价 第二章 房地产估价 学习要求： 1.了解房地产估价的定义及估价的必要性； 2.掌握房地产估价原则的内涵； 3.熟悉房地产的估价程序； 4.了解房地产估价师执业资格制度。能力目标： 1.根据估价原则的内涵对对象进行估价； 2.编制房地产估价进度计划； 3.估价实地查勘的内容和注意事项。 第一讲 房地产估价概述 房 地产 估价 定义 专业估价人员 估价目的 估价原则 估价程序 估价方法 影响房地产价格的因素 估价时点 客观合理价格或价值的估算和判定 房地产估价的必要性 一、房地产估价 二、房地产估价的必要性 （一）专业估价存在的基本前提 （二）房地产需要专业估价 （三）房