房地产抵押估价的风险防范.pptVIP

四.房地产抵押估价的风险防范 （一）从美国次贷危机看房地产抵押估价 （二）我国金融资产管理公司资产回收情况- （三）房地产抵押估价的风险 （四）房地产抵押估价的风险防范 (五）附《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》建住房[2006]8号 前 言 近年来，国家加大对房地产交易领域的专项整治，暴露出一些抵押估价问题，查处了一些抵押估价高估、评估失实案。估价师专业疏忽责任问题也引起了重视。 房地产抵押估价执业风险是房地产估价中不可回避的问题。随着对外开放、国际金融危机的加剧，国内银行不良贷款率也将进一步提高。可以预见，今后，我国房地产估价机构在涉案、诉讼费及索赔等方面将有可能大幅度增长。 因此，防范抵押估价风险引起了全行业的重视。 （一）从美国次债危机看房地产抵押估价 在经济全球化的今天，由美国次债引发的危机已经波及 了全世界的金融和房地产市场，作为次级贷款抵押的房地产 市值重估事实上与房地产抵押估价有充分的关联度，引起了 专家的重视。。 所谓次债，是指由美国金融机构将次级信用贷款的抵押 资产证券化，从而使次贷市场风险转移向广泛的资本市场的 一种债务。 标准普尔公司和美国联邦住房金融署2009年2月２４日公 布的两项重要房价指数显示，去年第四季度美国房价跌幅创 历史新高。 标普公司发布的凯斯－席勒美国全国房价指数去年第四 季度同比下跌超过１８％，为该指数编制以来的最大季度同 比跌幅。去年１２月份，凯斯－席勒美国２０个大城市房价 指数同比下跌１８.５％，跌幅同样创出历史新高。 美国房产信息网站Z称，2008年美国住宅房产 价值已缩水数万亿美元，目前有将近1170万户美国家庭的抵 押贷款欠款额高于其房屋净值。 美国房屋市场目前处在大萧条以来景况最恶劣的时期， 大量房屋滞销、贷款门槛抬高且止赎案数量创纪录高位的情 况压低了房价。 据Zillow近期房地产市场报告的分析结果，2008年美国 住房价值的缩水量势将远超2万亿美元。 报告显示，今年前三个季度，美国住房价值较去年同期 下降8.4%。从年初至第三季末，住房价值已降低1.9万亿美 元，且第四季度很可能进一步减少。到第三季度末时， 14.3%的美国房主面临危险。 专家认为，正是由于按揭条件及美国抵押品估价在银行 业信贷决策中引用不当,次贷,这种向资信条件较差的借款人 发放的贷款,最终因触发次贷违约值点而发生蜕变，经过层 层传导造成巨大市场波动的“蝴蝶效应” 。 银行对房地产价值的高估,一方面增加了贷款额度使风 险扩大;另一方面高估值导致了违约,抵押品没有真正起到担 保的作用,使次级贷款失去了最后的偿还保障。因此说,美国 银行业对房地产价值意见的偏差及其评估审核的“失职,才 是这样的一只引发金融动荡的蝴蝶。 对市场价值的过度推崇和迷信 美国发达的市场体系和对自由经济的推崇,使银行业更倾 向于在评估抵押品时使用市场价值标准。 美国《专业估价操作统一标准》(USPAP)明确规定,估价 师要为客户提供一个反映所有市场证据的房地产价值的意见。 通常,估价师对市场价值的推崇贯穿于评估实务的整个过程, 贯穿于市场法、成本法、收益法等三大评估方法的始终,并 最终决定评估的结果。而美国银行内部虽然设有以总估价师 为代表的独立的抵押品价值评估部门,但其评估价值类型仍 旧以市场价值为主,这一点与外部评估基本一致。 市场价值固然有其诸多合理性和优越性,但对于银行而言, 不恰当地使用市场价值会带来较大的系统性风险。 从事后的分析来看: (1)买方是在巨大的房地产泡沫和次级贷款泡沫的推动下 进行交易的,表面上自愿,而实际却是在巨大的房地产市场升 值幻觉的影响下购买了自己本没有消费能力的房地产,这种 消费本身就是不理性的。 (2)作为次级贷款借款人的房地产买方是否具有必要的专 业知识并真正了解交易对象呢,这点并不确定。 (3)交易双方掌握的市场信息情况如何, 从事后来看,买 方可能并没有掌握市场的真实情况,因为买方在很大程度上 忽略了市场价格下跌的因素。换言之,如果买方在交易时可 以预料到房价下跌,则实际成交价格可能就会改变了。(4)买者是否因特殊兴趣而出价呢,在经历了将近10年单边 上涨的一片繁荣的房地产市场上,买方是否会产生对房地产 的特别偏好呢,这也是不能确定的。 因此,在上述诸多因素均存在较大不确定性的条件下,市 场价值具有明显的非理性特征,依此为前提,结果可想而知。 事实上,在美国房地产泡沫破灭前的一个阶段,包括银行在内 的许多市场参与者在很大程度上忽视了房价下降的因素,忽 视了市场周期的影响,因此都是