建阳市物业管理行业存在的问题与对策研究.docx

建阳市物业管理行业存在的问题与对策研究□潘玉珊【内容摘要】本 建阳市物业管理行业存在的问题与对策研究 □潘玉珊 【内容摘要】本文认真分析了建阳市物业管理行业存在的服务不规范、物业收费偏低、业主委员会履职不到位、开发建设遗留问 题多、行业监管力量薄弱等主要问题，并依此从加大物业管理政策法规宣传，加强物业企业监管，解决开发建设遗 留问题，完善物业管理机制等四个方面提出了解决问题的对策措施。 【关键词】物业管理; 物业收费; 物业企业 【作者简介】潘玉珊( 1971． 1 ～ ) ，女，建阳市房地产管理处经济师; 研究方向: 房地产经管管理 近年来，在南平市大力推进武夷新区建设的影响和带动 下，建阳 市房地产市场进入快 速 发 展 阶 段。随 着“和 顺 景 园”、“鹏宇佳苑”、“南郡首府”、“大潭映象”、“新纪名城”等 一批商品住宅小区的业主入住，建阳市的物业管理行业呈现 良好的发展态势。截至 2012 年底，建阳市物业企业 承接的 商品住宅小区 28 个，建筑面积 212 万㎡，物业管理覆盖率达 60． 87% ，有效改善了人们的居住环境和生活品质。但是，和 沿海发达地区和城市相比，建阳市整体物业管理行业的服务 质量和发展程度仍有较大差距，难以充分满足人们日益增长 的多样化和高品质的物业服务需求。同时，各方( 开发商、物 业企业、业主、业主委员会) 在权力和利益的驱使下，物业管 理服务纠纷也频频出现，成为新的社会不稳定因素。 一、建阳市物业管理行业存在的主要问题 ( 一) 物业企业规模偏小，服务行为不够规范。目前，全 市现有备案登记物业企业仅 8 家，且均为等级最低的三级资 质企业，从业人员不到 500 人。物业企业普遍存在着企业规 模小，物业管理专业人才缺乏，服务行为不够规范，服务质量 参差不齐，服务水平还停留在基本的保洁、秩序维护和简单 的设备管理上，其服务质量、服务态度与业主的要求存在一 定差距。部分物业企业在物业日常维护上，财 务收支不透 明，收费与服务项目不相符，特别是物业企业乱收费问题十 分突出，违规收取的费用包括电梯维护费、楼道维修费、装修 保证金等。 ( 二) 物业收费标准偏低，物业企业经营困难。目前，建 阳市执行的是 2009 年南平市物业服务收费标准，以三级资 质物业企业为例，高层带 电梯住宅( 十层及以上) 0． 6 ～ 0． 8 元 / ㎡，小高层带电梯住宅( 九层及以下) 0． 4 ～ 0． 6 元 / ㎡，多 层住宅 0． 3 ～ 0． 4 元 / ㎡。有些房地产开发企业为了楼盘销 售，往往以较低的物业管理费来吸引市民购房。物业企业承 接小区物业管理后普遍反映物业收费标准偏低，企 业利润 少，经营管理难以维继。同时，物业收费难已成为困扰物业 管理行业最突出的普遍问题。部分业主无故或以各种理由 拒交、拖欠物业费，物业费收缴率偏低，造成物业企业经营困 难。有些物业企业出于生存考虑，只能降低服务成本和质 量，又使得业主对物业服务企业更加不满，更不愿意缴纳物 业费，形成恶性循环。 ( 三) 业主委员会普遍缺位，职能作用发挥不足。目前， 全市 28 个小区成立业主委员会的只有 8 个，仅占已建成商品 住宅小区的 22． 8% 。大多数业主对业主委会的作用和职能 认识不足，在选举业主委会成员活动中主动参与意识较弱、 随意性较强。许多业主履行义务的自觉性不高，依法维权的 意识不强，参与小区公共管理的主动性不够，缺乏自律，经常 发生违章搭盖，拒缴合理费用等违反小区物业管理规定的现 象。已成立的业主委员会在维护业主合法权益，监督和协助 物业企业履行物业服务合同等方面的桥梁作用发挥不明显， 影响了物业管理活动的正常开展。甚至有的住宅小区业主 委员会和物业企业严重对立，影响了小区物业管理工作的正 常运作，损害了业主的利益。如“新纪名城”小区就因此几易 物业管理公司，期 间污水横流，臭 气熏天，严重影响业主生 活。再如一方面一些小区公共设施设备破损急需资金维护， 另一方面却由于业主委员会成立率低，履行职能不到位，致 使住宅专项维修资金的管理、使用无法正常进行。目前，全 市共归集住宅专项维修资金 700 余万元，累计支出维修资金 只有 5 笔 20 万元，使用率仅为 2． 8% 。 ( 四) 开发建设遗留问题多，影响物业管理正常开展。当 前建阳市物业管理中经常遇到一些开发商遗留下来的历史 问题: 一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环 境与开发商售房时的承诺不一致; 二是房屋建筑和附属设备 质量差，配套基础设施不健全，住宅小区基础设施及公用设 施的维修改造不及时、不到位; 三是建筑权属不清。建阳市 多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设 施的归属不清，产权不明。由于存在上述问题，很多业主以