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商业房地产售后回租回购税收筹划 商业房地产售后回租回购税收筹划 路如飞 (河北正通会计师事务所 ,河北 邯郸 056000) 摘 要 :某房地产开发公司的一项商业房地产售后回租回购的销售方案 ,通过注册会计师的筹 划 ,将原售价分割为售价和物业管理费 ,改房地产开发公司的回租和转租为购房户委托物业公 司签定转租协议 ,不但使方案由违规变合规 ,而且达到了明显的节税和延缓纳税效果 。 关键词 :商业房地产 ;售后回租回购 ;纳税筹划 中图分类号 : F293 . 33 文献标识码 :A 文章编号 :1009 - 5462 (2009) 01 - 0015 - 02 某房地产开发公司 (以下简称房地产公司) 推 出促销活动 ,委托我会计师事务所对促销方案的 涉税问题进行筹划 。 原方案 :房地产公司在商铺取得销售许可证 后(尚未竣工) 开始预售 ,签定房屋销售协议的同 时与购房户签定售后包租和回购的协议 : 房地产 公司将总售价为 20000 万元商铺销售给购房者后 全部回租原售商铺 ,租期 10 年 ,年租金 2000 万元 ; 10 年 后 房 地 产 公 司 全 部 回 购 原 售 商 铺 , 购 价 24000 万元 。同时 ,房地产公司与 B 商业集团签定 了 10 年的商铺整体租赁协议 ,回租商铺整体租赁 给 B 商业集团 ,年租金也为 2000 万元 。 纳税测算 :按商铺综合成本为售价 70 % ,营业 税及附加综合征收率为 5 . 55 % 。 ⑴房屋销售时 :房地产公司纳税 :营业税及附 加 20000 ×5 . 55 % = 1110 ( 万元) ,销售合同印花税 20000 ×0 . 0003 = 6 (万元) ,回租合同印花税 2000 × 0 . 001 ×10 = 20 ( 万元) ,出租合同印花税 2000 ×0 . 001 ×10 = 20 ( 万元) , 回购合同印花税 24000 ×0 . 0005 = 12 ( 万元) , 所得税 20000 ×( 1 - 70 %) - 1110 - 6 - 20 - 20 - 12 ×33 % = 1594 . 56 ( 万元) 。 购房户纳税 : 销售合同印花税 20000 ×0 . 0003 = 6 (万元) , 回租合同印花税 : 2000 ×0 . 001 ×10 = 20 (万元) , 回购合同印花税 24000 ×0 . 0005 = 12 ( 万 元) ,办证契税 20000 ×4 % = 800 (万元) 。 ⑵房屋回租时 ,购房户纳税 (每年) :营业税及 附加 2000 ×5 . 55 % = 111 ( 万元) , 房产税 2000 × 12 % = 240 (万元) 。 ⑶房屋出租时 ,房地产公司纳税 (每年) :营业 税及附加 2000 ×5 . 55 % = 111 (万元) 。 ⑷房屋回购时 : 房地产公司办证缴纳契税 : 24000 ×4 % = 960 ( 万元) 。购房户纳税 : 营业税及 附加 (回购价 - 原售价 - 契税 - 印花) ×5 . 55 % = (24000 - 20000 - 800 - 6) ×5 . 55 % = 177 . 27 ( 万 元) , 个人所得税 ( 按核定征收) 24000 ×1 % = 240 (万元) 。 筹划后方案 : 房地产公司出资成立一家物业 管理公司 (以下简称物业公司) ; 房地产公司与购 房户签定商铺销售协议 ,将原商铺售价进行分割 , 18000 万元 ( 90 %) 作为售房价 , 另外 2000 万 元 (10 %) 作为物业公司一次性预收购房户 10 年物 业管理费 (年物业管理费相当于租金 10 %) ; 购房 户与物业公司签定委托管理协议 : 购房户所购商 铺委托物业公司管理 ,代表购房户与 B 商业集团 签定商铺整体租赁协议 , 年租金 2000 万元 , 租期 10 年 , 购房户要交纳租金收入 10 %的物业管理 费 ,该物业管理费由物业公司一次预收 ; 房地产公 司与购房户签定担保协议 ,担保物业公司与购房 户签定委托管理协议的实现 ; 房地产公司与购房 户签定回购协议 :销售 10 年后由房地产公司回购 所有原销售商铺 , 回购价为原方案规定回购价 24000 万元 。 收稿日期 :2009 - 01 - 05 作者简介 :路如飞 (1970 —) ,男 ,河北临漳人 ,河北正通会计师事务所注册会计师 。 ·15 · Vo1 . 22 No . 1Journal of Handan Polytechnic CollegeMar . 2009纳税测算 : 商铺综合成本不变为 14000 万元(20000 ×70 %) 。⑴