居住房屋室内净高差异的营销与价格评估.docxVIP

DOI:10.13626/j.cnki.hs.2014.08.016居住房屋室内净高差异 的营销与价格评估Marketing and Price Evaluation of Indoor Clear Height Difference of Residential Buildings■王建忠 Wang Jianzhong【摘 要】 DOI:10.13626/j.cnki.hs.2014.08.016 居住房屋室内净高差异 的营销与价格评估 Marketing and Price Evaluation of Indoor Clear Height Difference of Residential Buildings ■ 王建忠 Wang Jianzhong 【摘 要】 在以平面设计为基础的居住空间中，净空高度对其功能效用价值的实 现、市场价格的影响尤为重要。文章介绍房地产室内净高缺陷的折价、净高占优 的增值的评估方法，对于同类居住房屋，结合营销以已知市价的比较对象整体修 正，求取净高差异估价对象的市场价格。 【关键词】居住房屋；净高差异；营销策划；价格评估 【Abstract】In the living space based on the planar design, the in fluence of clearance height on the realization of its function utility value and the market price is especially important. The paper introduces the method of the evaluation on the discount price of indoor clear height defects in the real estate and the added value of clear height domination to carry out the overall revision for the similar residential buildings through the comparison objects with known market price in combination with marketing so as to obtain the market price of clear height difference evaluation objects. 【Keywords】 price evaluation residential building, clear height difference, marketing planning, 0 引言 1 净高对房地产价格的影响 1.1 效用价值论下的价格影响 1.1.1 房屋净高（层高）对房地产价格的 影响 1.1.1.1 建筑设计决定房屋建筑的层高 现行的住宅设计规范明确定义：层 高是上下两层楼面或楼面与地面之间的 垂直距离；室内净高是楼面或地面至上 部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 净高与层高之间存在着十分密切的关系， 通常只要告知居住物业的层高，就能知 道室内净高（通常指卧室、起居室的净高， 下同）大致尺度了，除非有一些特殊的 瑕疵及原因才例外。上海市现行规范规 居住建筑通过建筑物内部的不同空 间及其组合，实现不同的功能效用。因 此，在以平面设计为基础的居住空间中， 净空高度对其功能效用价值的实现、市 场价格的影响尤为重要。对于同类居住 房屋，如何评估房地产室内净高缺陷的 折价、净高占优的增值？如何结合营销， 以已知市价的比较对象整体修正求取净 高差异估价对象的市场价格？笔者将在 下文作详细介绍。 王建忠，上海建经投资咨询有限公司总经理，教授级高级工程师，注册造价工程师， 注册咨询工程师（投资），注册房地产估价师。 59 2014.08/ 住宅科技 图 1 房屋层(净) 高与一定时间、 一定地域下供求关系的定性变化其他定室内净高不应低于 2.5m（国家规范为 图 1 房屋层(净) 高与一定时间、 一定地域下供求关系的定性变化 其 他 定室内净高不应低于 2.5m（国家规范为 2.4m）。上海的居住用房层高多为 2.8m， 相应的净高约 2.65m（现浇楼面板及原 多孔预制板楼面板结构略有差异）。 1.1.1.2 房屋建筑的层高决定房室大小的 上限 这是由于住宅设计规范从卫生的角 度规定，房间的进深不应大于采光窗洞 口上口高度的 2 倍所确定的。以往 2.8m 层高的房子，窗台高 0.9m，窗高 1.5m， 窗上口 2.4m，故房间进深应当＜ 5.1m （净尺寸＜ 4.8m）。 1.1.1.3 房间的