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第 25 卷( 总第 124 期)Journal of Hunan T 第 25 卷( 总第 124 期) Journal of Hunan Tax College Jun． 2012 * 论房地产建安企业税收管理 蒋菊香 □ ( 湖南税务高等专科学校，湖南 长沙 410116) ［摘 要］ 分析房地产建安企业经营特点，以及税务部门在房地产建安企业税收管理上存在的不足和问 题，提出在以下方面加强和规范税收管理: 项目审批环节的税收管理、房地产开发税收管理策略的调整、预售 收入的税收管理、销售收入的税收管理、扣除凭证的税收管理、成本费用的税收管理。 ［关键词］ 房地产建安企业税收管理; 经营特点; 税收问题; 建议。 ［中图分类号］ F812． 423 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1008 － 4614 － ( 2012) 03 － 0016 － 03 房地产税收的征管历来都是税收工作的重点， 也是难点。一方面，随着房地产市场的快速发展，房 地产税收收入逐年大幅增长，已成为地方财政收入 的重要来源和主要增长点。特别是在一些经济发达 地区，地方税收收入对房地产业已经形成了较强的 依存性。另一方面，由于房地产税收涉及税种多、征 管难度大，有法不依、变通税法、征管不 到 位 等 问 题 较为突出。为了提高征管水平，整合现有征管资源， 对房地产税收实施一体化管理十分必要。 由于建 筑安装业具有 开发和生产项目的流动 性、单件性、长期性、产业的关联性及对 政 策 的 敏 感 性等特点，而且工程项目持续时间多在一年以上，存 在收入成本费用难以准确核实等客观因素，这就给 现有的税收政策和税收管理带来新的挑战。 整个项目 竣 工办理决算后才能计算确定其建造成 本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而 且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔 核实。 经营业务复 杂。一是经营业务的内容复杂，囊 括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等 过程。二是涉及面广、经济往来对象多。 2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金 压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。 3、购房者中相当一部 分 是 个 人，存 在 大 量 的 现 金交易。 与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心 的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取 隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。 4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的 补救措施。 每套房产都有一套完整 的 档 案 资 料，便 于 检 查 人员取证，有一定的补救措施。 一 房地产开发经营特点对税收产生的影响 ( 一) 房地产开发经营特点 房地产开发经营主要具有以下特点: ( 1 ) 房 地 产开发项目审批计划性; ( 2 ) 房地产开发经营方式 二 加强房地产建安企业税收管理 多样性; ( 3) 房地产开发产品固定性; ( 4 ) 房地产 开发周期长; ( 5) 房地产开发资金运作密集性。 ( 二) 房地产开发特点对税收产生的影响 1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂。 房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月， 多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至 ( 一) 项目审批环节的税收管理 根据房地产开发项目审 批 性 的 特 点，重 点 抓 好 项目审批重点环节的信息管税工作。 1、立项审批环节: 该环节的主管部门是发改委。 通过该环节的立项信息，掌握开发企业的整体立项 * ［收稿日期］ 2012 － 05 － 10 ［作者简介］ 蒋菊香( 1963— ) ，女，湖南澧县人，湖南税务高等专科学校副教授。 16 数量和立项全部信息情况，实行源泉控管。2 数量和立项全部信息情况，实行源泉控管。 2、规划审批环节: 该环节的主管部门是规划局。 通过该环节的规划信息，掌握开发企业的整体规划 面积、土地面积和土地出让金等涉税信息。 3、施 工 审 批 环 节: 该环节的主管部门是建委。 通过该环节建委审批的施工许可、施工企业的施工 合同，了解企业建安工程支出的涉税信息。 4、销售审批环节: 该环节的主管部门是房管局。 通过该环节的审批信息，掌握项目完工信息、竣工验 收确认的销售面积和销售合同涉税信息。 5、产权审批环节: 该环节的主管部门是房管局。 通过该环节的审批信息，掌握项目开发后产权办理 信息，是税务部门征免税的重要依据。 ( 二) 房地产开发税收管理策略的调整 1、改进税务检查的方 法，年度检查与开发项目 检查相结合。 以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目 为检查重点。从项目开始到结束，针对 项 目 的 完 税 情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准 确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。 2、拓展和完善调查取证的渠道和方法。 其