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2 项目启动区定位与开发策略研究 项目启动区定位报告思维导图 启动区使命 项目启动区定位报告思维导图 开发限制条件、开发目标 项目前期资金投入量大； 项目规模较大，县城年消化量有限。 整体项目预计8年内全部开发完成 项目启动区定位报告思维导图 宏观市场分析 从几个主要经济指标看，郸城“GDP”、“固定资产投资”、“城镇居民可支配收入”等在近年比例都在逐步上升中。 各指标表明，郑州市房地产市场目前正处于高速发展阶段，且未来仍具有较大发展空间。 目前郸城仍为河南省贫困县之一，虽然郸城有较大的人口基础，但农村人口基数较大，经济力量薄弱，贫富差距较大，大部分人对商品房的购买能力有限。 房地产市场分析 客户分析 市场情况总结 项目启动区定位报告思维导图 项目机会提炼与突破点分析（一） 项目机会提炼与突破点分析（二） 项目机会提炼与突破点分析（三） 项目机会提炼与突破点分析（四） 项目启动区定位报告思维导图 项目启动区定位制定前奏 项目启动区定位报告思维导图 项目启动区的开发策略 项目启动区的开发策略 项目启动区定位报告思维导图 高端财富阶层客户置业特征及价值排序 中端成熟阶层客户置业特征及价值排序 中低端阶层客户置业特征及价值排序 Case：郑州成功项目高端产品特点 启动区中高端物业定位 产品价值发力点 启动区产品策略 现代简欧建筑风格 联排别墅 户型示意 退台洋房 改良多层 启动区户型配比 启动区景观设计 启动区配套物业 启动区会所设置 项目启动区定位报告思维导图 展示策略案例1： 展示策略案例1： 展示策略案例2： 启动区展示案例总结 项目启动区的展示策略 核心展示区的营建要点 项目启动区产品策略： 启动区物业建议总结 项目核心难点解决方案 启动区研究及商业定位报告模块 商业定位研究及开发策略 区域商业市场研究 区域内专业市场分析 临街商业分析 现有超市市场分析 餐饮娱乐市场分析 本案商业开发条件分析 地理位置及交通对商业定位的影响 项目商业初步定位建议（一） 项目商业初步定位建议（二） 本项目初步定位思路（一） 本项目商业定位思路（二） 本项目商业定位思路（三） 本项目商业业态分布 本项目商业定位建议 本项目商业定位建议 本项目商业定位建议 本项目商业定位建议 本项目商业定位建议 本项目商业定位建议 考虑到时租售价值最大化，建议底商以一层为主，地块西临街底商拐角处可局部二层或三层； 配套商业约5000平米左右，此方案虽充分挖掘了所有商业价值最高的位置，但商业面积偏大，市场消化有一定难度。 本项目商业定位建议 本项目商业定位建议 从发挥景观优势，规避地块倾斜角度出发，规划为特色娱乐休闲风情街； 业态以特色酒吧、休闲餐饮为主。 本项目商业定位建议 休闲设施的设置，增加商业氛围 灯光效果的营造 启动区商业业态选择 启动区商业业态选择 THE END THANKS！ 项目多以较低的物业产品和相对劣势资源启动 原因1： 近几年郸城出现的房地产市场的快速发展，需求旺盛，但本区域楼盘不多，竞争事态不突出； 开发商期前期投入有限，望通过项目开发，带动地块土地增值，最终实现资源优越的优质物业价值最大化。 启动区现场实景展示较少，且展示内容不精细 原因2： 不以体验和产品为策略和竞争力； 中小开发商自身的资金压力； 均价相对较低； 放量较少，易于消化。 非限定性公共空间比例极小 原因3： 市场供给水平远比大城市落后； 楼盘主要是居民日常第一居所，不以公共空间为竞争力。 核心展示区的建设必须在项目开始销售前完成，因此需要提前设计、提前施工 第一阶段会所规模约1000平方米，前期首层作为项目的销售中心，二层用于会所功能展示 会所风格必须与楼盘整体相协调，以讲究机理与线条感的偏现代建筑风格衬托其项目特质 选取景观资源最佳的水景区域设置联排、退台洋房的建筑实体样板房，同时考虑室内外景观的结合，充分发挥其展示价值 改良多层 主 大 门 联排别墅 水景 水景 水景 喷泉广场 花园洋房 改良多层： 沿地块布置以改良多层；（约1万M2) 情景洋房、联排： 地块入口景观轴布置叠拼、情景洋房（约4万M2) 公共配套： 售楼处、社区商业。(5000M2) 项目启动区首期推出的产品 大门 休闲 广场 会所 启 动 区 物 业 建 议 总 结 启动区规模 启动区位置 启动区核心展示 启动区产品 启动区价格 结合市场现状、项目目标与自身条件，确定为约5万平方米左右 充分考虑昭示性、进入性与开发持 续性，选取临世纪大道东地块 形象入口、景观大道、会所、主景 观体系、样板房、组团景观的