世创辉煌沈阳翰文外滩的项目的策略执行的方案.pptVIP

【翰文●外滩】策略执行方案; 目 标 与 支 撑 ;2008农历年销售目标：零售实现800套销售，平均单价高于目前区域平台价格400元;根据全年目标，开盘至少消化300套，开盘前需积累有效到访客户1800组;支持项目目标实现必须三大支撑，缺一不可，泣血推荐;“翰文·外滩”2008八大计划; 分 解 与 执 行 ;一个很了解“木桶理论”的人在修理自己的木桶，他将木桶的短板全部换成长板，目的是为了装更多水。大功告成后，他非常满意地装满水。然而好景不长，他发现桶中的水位正在不断地下降。经仔细查找原因，原来在这木桶的每块长板之间存在着很多缝隙，水就是从这些缝隙中流走了。;地产营销成功的方程式=塑造七块挡板的高度，减少缝隙度 ;定位攻略;展示攻略; A 定 位 攻 略 ;项目定位; B 推 广 攻 略 ;推广两大重心：区域价值和生活方式；即炒作蒲河岛和主动式居住;“翰文·外滩”封锁性媒体投放计划;2008年第一阶段推广主线;2008年第二阶段推广主线;2008第三阶段推广主线;2008年推广主线;做三本楼书，一本给爸爸，一本给太太，一本给孩子;户型单页增加点评、每个窗口阳台的景观示意、装修建议和预算标准及其该户型的价位、优惠等;翰文外滩看楼手册;每个人心中都有一个外滩－－翰文外滩故事……;大众媒体与小众媒体并用，打组合拳； 综合考虑成本，大量运用小众渠道营销（外展+短信+DM+网络+广告牌+ 车身……） 大众媒体树品牌，小众媒体争（促）销量。 大众媒体打头炮，小众媒体补充和强化。 新闻性软文启动市场，商业广告跟进断后。 大盘靠品牌带动销量，小盘靠销量树品牌。 ;线上与线下的有效结合，线上始终保持项目高形象，不陷入产品细节，线下详细阐述项目核心卖点;有选择性投放报纸广告，与《辽沈晚报》合作，举办“翰文外滩生活专栏”;确保周边区域的信息到达，路牌占据沈北新区主要交通要道;使用道旗达到导视目的，保证外区域客户顺利到达项目现场;加强信息在虎石台片区的传播----车身广告;;高频次使用短信营销，一定层面充顶直销的排头兵，将各个媒体工具组合起来;为短期内集聚人气，采用电视广告传播项目信息。;创意宣传单张：风车;08年2月底，翰文“特首计划”发布会、外滩基金发售及投资论坛;08年春交会，沈北蒲河岛人居高峰论坛及沈北人居标准白皮书发布;开盘前，翰文·外滩全球鉴赏会活动;“外滩十八号”生活体验馆开放; C 客 户 攻 略 ;确保客户的十大客源必杀;客户积累策略：信托基金计划;信托规模： 人民币80万元至人民币160万元； 该信托计划项下的信托合同不超过200份（含200份） 信托期限：2年 预计年收益率：预计2.8% 信托计划资金收益来源： 深圳红树西岸地产发展有限公司支付的贷款利息。 信用增级模式： 百仕达地产有限公司和百仕达控股有限公司对贷款本息提供不可撤消的连带责任担保。 推介期限： 2004年10月10日至2004年12月18日 ;与深圳红树西岸地产发展有限公司预约购买，并在深圳发展银行罗湖支行开立账户，冻结预约资金 根据“金额优先，金额相等时间优先”原则得到预约确认 授权深圳发展银行罗湖支行将资金汇入新华信托开设的信托账户 与新华信托签署信托合同 新华信托将所募资金贷款给深圳红树西岸地产发展有限公司，用于百仕达·红树西岸项目的建设 深圳红树西岸地产发展有限公司向新华信托投资股份有限公司支付贷款利息 信托到期，新华信托变现信托财产，新华信托向受益人分配信托财产及收益。;安全稳健－－深圳百仕达实业有限公司和百仕达控股有限公司对该项目贷款本息的偿还提供连带责任担保。 流动性强－－按信托文件的约定，可办理转让、赠与或继承。 收益可观－－与同期银行存款、国债与企业债券相比，收益可观。 购房折扣－－享受由红树西岸公司提供的购楼优惠达75折。（可转让）;信托规模： 人民币20万元/份； 该信托计划项下的信托合同不超过400份（含400份） 信托期限：2年 预计年收益率：预计收益6％左右 信托计划资金收益来源： 沈阳翰文房地产有限公司支付的贷款利息。 推介期限： 2008年2月26日至2008年4月16日;优惠条件： 1、项目高层50％房号的优先预定权（一份基金限定一套）； 2、项目TOHO的预约看楼权； 3、高层单位额外2％的购房优惠(可与同期其他优惠同时享有)。 具体安排： ;直接拉动外区客户上门——星火计划;“翰文外滩”客户管理体系;发行翰文外滩“翰文会籍卡”，采用低门槛升级客户，分级管理，确保人气;开盘之后，翰文外滩“翰文会籍卡”同时还有积分功能;目的：