第六七章住房制度与住房保障政策市场调控资料讲解.ppt

(3)廉租房的效率指标 ①所有符合条件的购房家庭享受，不符合条件的购房家庭无法享受，Ev=1；②覆盖均匀：Eh1=1；③在设定的标准下，政府投人力度较充足，E地接近1；④非市场化运作：E01。 (4)廉租房的福利倒置与制度的缺乏弹性 廉租房也存在福利倒置问题。我国上海、北京等城市的廉租房受益人群以“低保线”为边界。住房福利通常以家庭收入和现有住房面积为标准确定享受待遇的资格，略低于“低保线”收入标准的家庭有资格享受待遇，而略高于标准的家庭则不能享受待遇，其差异是一套价值数十万的住房。这就出现一种悖论：收入略高的家庭由于不能享受住房福利，必须通过市场解决住房，因此用去相当大的收入，使其用于其他生活必需品的支出大大减少，其实际生活水平降低。这样，出于边界线的家庭有可能选择少工作，使收入降低到资格条件以下。 6.5.2.5廉租房——货币配租 与购房货币补贴一样，货币配租形式的廉租房，是一种直接面对需求方的补贴，具有覆盖面广、制度弹性大、效率高、福利分配公平性好、易于与市场接轨等优点。 (1)同样的预算下，货币补贴的受益面大于实物配租 如果按照1：10的租售比价测算，政府以实物配租形式给一个家庭的投入，可以实现10个家庭的货币配租，这样可以缩短廉租房的轮候时间，扩大受益面。 (2)货币配租有利于退出机制的建立，制度弹性大 当收入或人口变化，家庭按规定不再符合享受廉租房的规定时，在实物配租的情况下，要求其腾退廉租房和加收租金的工作不仅被动，而且工作量大。采用货币配租的方式，却可以通过停止发放补贴的“釜底抽薪”方式，有效地实现退出机制。 (3)货币配租可以提高受贴家庭的效用，提高政府工作效率 (4)货币配租防止困难户集聚，活跃租赁市场 若采用大片兴建或成片购置住房实物配租，势必造成最低收入家庭集中居住，容易形成贫困阶层小团体，涉及社会治安、就业、教育等诸多问题，难以解决。 此外，若采用大片兴建或成片购置住房进行实物配租，与经济适用住房一样，可能会造成空间失配。 货币配租适合于市场上有充裕的存量出租住房供给的情形。不足之处是政府需进行直接的财政支出，加重财政负担。另一个缺陷是补贴可能被挪用于其他消费。 (5)廉租房——货币配租的效率指标 ①所有符合条件的购房家庭享受，不符合条件的购房家庭无法享受，Ev=1； ②覆盖均匀：Eh1=1；②在设定的标准下，政府投入力度较充足，Eh2接近1； ④市场化运作：E0=1。 6.5.2.6住房合作社建房 住房合作社是经省市政府房改办核准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的、旨在解决中低收人家庭住房困难的公益性合作经济组织。合作社以社员个人投资为主，聚集资金，相互协作，共同建造住房，解决住房困难。目前我国已有20多个省市共建立了住房合作社5000余家。合作住房的效率指标 ① 所有符合条件的购房家庭享受，不符合条件的购房家庭无法享受，Ev=1； ②覆盖均匀：Eh1=1； ③在设定的标准下，政府投入力度充足均可以享受相应的政策，Eh2接近1； ④非市场化运作：E01。 (2)合作住房的低价格 合作住房作为一种特殊形式的经济适用住房，与经济适用房的区别是不以盈利为目的。 建房成本与社员的经济承受能力相适应，合作建房成本仅由建房成本加上一些必需的管理经费构成，因此，合作房项目的集资价格一般比同等地段、同等品质的经济适用住房价格低。 (3)住房合作社供应对象的封闭性与良好的邻里关系 经济适用住房针对社会上全部的中低收入家庭，合作房仅仅面对本社社员。 从对社员的准入门槛来看，合作社建房的覆盖面比较大，只要是具有本地常住户口、属于在册职工的住房困难或未达标户，都可以参加住房合作社。例如在北京市，能够加入住房合作社并购买合作社建房的人应该是具有北京市常住户口的中低收入家庭的居民，并且同时具备下列条件之一：①国家公务员中无房和现住房面积未达标职工；②国有企业无房和住房面积未达标职工；③教育科研机构无房和现住房面积未达标职工；④其他中低收入和住房困难职工(经审批符合条件的)。 在社区居住环境方面，由于合作社社员原来属于同一社区或同一工作单位，合作住房能改善社员的居住条件，又可以为社员提供更为和谐的邻里氛围。 6.5.3完善我国保障住房供应方式 我国的住房发展规划目标是，到2020年达到小康社会住房标准，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。我国居民的住房条件现状：据2004年6月18日建设部综合财务司、住宅与房地产业司发布的2003