中海2010年重庆江北嘴地块项目提报a教案资料.ppt

第一篇;“重庆江北嘴”“CBD核心圈”“滨江一线豪宅”“中海集团”“九龙仓地产”“40亿投资总额” …………;这是一个众所期待的必然突破市场行情的项目 将引领我们进入一个崭新的时代;土地价值;重庆，你准备好了吗？;;二十年间 重庆的三个世纪= 从经济模式的转变看重庆城市的发展 =;从经济模式的转变看重庆城市的发展;城市地位;从经济模式的转变看重庆城市的发展;经济背景;经济背景;城市进程;城市结构;2001年，一句响亮的口号——“重庆向北”， 吹响了重庆城市向北发展的号角。;从经济模式的转变看重庆城市的发展;两江新区;【功能布局】;两江新区建设规划;江北嘴;从经济模式的转变看重庆城市的发展;明日的重庆 不再是重庆的重庆= 国家新区模式下研读居住发展 =;今日浦东新区 明日重庆江北嘴;第一阶段;对比浦东新区的发展， 江北嘴现正处于当天浦东新区开始第二阶段建设和发展的初期。 但是浦东新区的发展模式和江北嘴的发展模式必然并不完全相同。;;昔日陆家嘴 ;【两江新区】;【陆家嘴之于浦东新区】;【江北嘴之于两江新区】;江北嘴发展现状;以时代名义 重新定义项目资源= SWOT分析土地价值 =;A地块;B地块;C地块;根据地块规划功能划分;根据地块规划功能划分;3地块周边配套;冠以板块全国属性，以跨时代眼光定义项目 极力打造“国家地标”;国家级战略工程;!;富豪们，你们准备好了吗？;;对谁说话 用什么样的语言 = 市场分析下的客源提示 =;重庆豪宅市场概述; 重庆高端高层江景项目主要分布在“两江四岸”——南滨路、北滨路、渝中半岛等三个板块，项目基本以江景资源为核心卖点，形成了除南山别墅区、大学城板块之外的另一个重庆高端住宅市场的代表，代表楼盘有龙湖春森彼岸、招商江湾城、阳光100国际新城、瑞安雍江艺庭等。从初始的5000元/平米到现在的15000元/平米，其走势之迅猛已大大超越了重庆房地产市场的平均涨幅。且在市场调整的今天，因为地段优势、景观资源优势，高端江景项目已经成为抵御市场风险的抗跌产品。;2010年上半年整体市场，供不应求，但是新政前市场特征为异常火爆，??新政后市场趋缓。 2010年上半年成交接近1000万方，主要来自1-4月的市场贡献，5-6月市场以刚需产品成交为主，纯投资和高端项目受影响较大。 ;2010年上半年，重庆市高端江景住宅成交量1933套，成交总面积24万平方米，均价11000元/平米（套内均价约12500元/平米）。2010年1-4月，重庆高端江景住宅成交量稳步上升，成交价格在5月份达到最高点，6月份由于雅居乐国际花园集中开盘，以均价6000元/平米入市，拉低了整体均价，而其它楼盘价格走势依然平稳。 ;2010年上半年，重庆高端江景住宅分面积段成交情况呈正态分布，成交的主力面积为110-150平米，其次是70-110平米、150-200平米。这与重庆整体市场中90平米以下户型占绝对主力的情况存在巨大差异。;区域;不同于普通的二线城市 市场上，高端产品与普通产品的价差相当明显;个案分析;本案客群洞察;根据项目总价范围（约为200-2000万）。我们将项目客群分为3大类 ;主力客群描述;【 PART 1:关于江北嘴】;【受访人员对江北嘴区域的界定模糊，但知道重庆大剧院和中央公园】 ;【 PART 2:关于受访者性格特征】;;;;【女的好购，男的好耍】;榜样客群描述;目标消费者形态——积极生活，热衷收藏 ;2009年海口全市的财政收入是123.1亿元，而在深圳南山区的一家公司却为中国GDP贡献了124.4亿，比海口市整整多了1.3亿;这就是拥有一亿同时在线用户的腾讯，俗称QQ公司。一个能够比一个省会城市全年所有企业相加财政收入的还要多1.3亿的公司，是出于谁之手？很多人大概都知道腾讯的CEO马化腾，这个人引领着中国互联网财富创奇故事，一直是众多IT青年心目中的绝对偶像。;他们一般在35-50岁 拥有千万身家，多为私企老板 多从事地产、金融和制作行业 自信，喜欢炫耀，热衷收藏 具有前瞻性的眼光和冒险精神;国家级富豪：地标收藏家;界定竞争 界定标准 = 案例分析中获取产品价值 =;鉴于项目的定价原则 将重庆市场中总价在200万以上的产品列为竞品分析;春森彼岸;龙湖·春森彼岸;2010年1-6月春森彼岸成交套内面积与套内均价走势图;;东原长江畔1891;2010年1-6月长江畔1891成交套内面积与套内均价走势图;动态：重庆天地雍江艺庭在售房源为2期82--111平方米的精装户型，起价9500元/平米，均价13000元/平米，两栋楼盘分别为27层、31层。。; 1月-3月成交套数和成交量逐步递增状态，2月成交套数环比上涨79.31%，3月则达109.62% ； 4月因房交会的举行，从而拉动此月的成交套数和成交量，新