平阳万达广场稳场方案2015.11.24.ppt

2.5 判断总结——客源来源地 鳌江镇 龙港镇 昆阳镇 水头镇 距离12公里 距离5公里 距离30公里 距离12公里 本商圈周边商业项目分别为龙港财富广场及平阳银泰城，本项目广场西侧为车站大道，南、北、东三个方向均为断头路，目前通往广场只有车站大道一条主路，因地理位置处于车站大道端头，周边为农村社区居民，消费能力偏弱，缺乏稳定消费客层。 2.5 判断总结——城市主要商圈 龙港商圈 鳌江商圈 龙港财富广场 开业时间：2014年12月20日 面积：5.35万㎡ 平阳银泰城 开业时间：2015年12月18日 面积：6万㎡ 距离1.5公里 距离3公里 距离2.5公里 2.5 判断总结 业态品类： 1、业态缺失：无国际快时尚品牌。 2、步行街品类缺失：缺少黄金，化妆品，鞋类，中、大淑女装、家居、美容美发等品类。 3、餐饮类地域菜系品牌较少，缺少引领性品牌及海鲜类品牌。 经营管理： 1、本项目处于乡镇地带，商业氛围不足，各业态以代理和加盟居多，前期以街边店经营为主， 商户缺乏购物中心的管理经营；且招商储备资源、多经资源不足，无法满足经营调整和多经 招商需求。 2、万达为平阳县第一座综合体，顾客消费习惯需要引领，且区域内无大学，缺少大学生客群； 3、广场品牌年龄层过窄，缺少大男装、中淑及大淑女等品类； 4、男装品牌数量占比高（男装22个品牌，女装24个品牌）； 5、营销推广活动深度不够，异业合作资源挖掘不足；且主力店联动活动不充分； 6、商户服务意识薄弱，缺乏产品知识等相关业务培训；且市场推广及经营管理配合较差。 管理问题：工程、物管、营运团队新人多，专业度不足，缺少专业培训，服务意识差。 核心问题 1、招商：百货退租至今仍为空铺，造成客流下降，导致商户信心不足，三楼餐饮出现掉铺。1号门处于冷区且品牌聚客能力差，导致1号门客流占比10%。城市级别低，品牌资源缺乏，招商难度大。 2、租金水平：广场步行街整体租金水平高于周边成熟商圈及同类竞争项目。 3、营销企划：营销推广活动精准度不够，商户企划及营销配合度低，异业合作资源挖掘不足。 4、团队：多数人缺乏购物中心经营经验，执行力不够，服务意识偏弱，商户满意度偏低。 2.5 判断总结 竞争商业业态租金对比 竞争商业楼层租金对比 物业费： 平阳万达：55元 平阳银泰城：50元 龙港财富广场： 单位：元 经营现状 经营诊断 三 . 经营调整方案 扶持政策 遗留问题 1. 改善环境 2. 招商调整 3. 营销策略 4. 营销规划 经营现状 经营诊断 三 . 经营调整方案 扶持政策 遗留问题 1. 改善环境 2. 招商调整 3. 营销策略 4. 营销规划 3.1 改善环境 序号 问题点 具体措施 负责人 区域 督办人 完成时间 1 交通问题专项汇报 经五路、纬三路、纬四路断头路问题 加强与政府部门的沟通，加快城市道路建设，加大来往车辆的导入； 侯芬芳 向守珍 2015/12/31 公交线路 站点增设 通过项目公司、镇政府与公交公司协商增加万达广场通往龙港、昆阳主城区的公交增设站点； 侯芬芳 2015/12/31 2015/11/30 纬四路机动车乱停乱放 清除纬四路违停乱停车辆，保证门前道路畅通，整洁； 汤永吉 2015/12/31 广场导视存在缺陷 请专业团队重新设计制作导视系统，突出主力店引导； 侯芬芳 2 广场内外部商业氛围不足、 广场卫生情况较差 1、增加商户品牌DP点展示； 2、增加百货联通口特卖活动； 3、联合异业进行场内外舞台活动； 4、加强保洁管理，提高卫生间及场内卫生； 赵章克 汤永吉 刘惠 2015/11/30 3 建立培训机制 1、每半个月一次部门内部专业培训； 2、每月一次各楼层新近导购入职培训； 赵章克 刘惠 2015/11/30 经营现状 经营诊断 三 . 经营调整方案 扶持政策 遗留问题 1. 改善环境 2. 招商调整 3. 营销策略 4. 营销规划 项目 工作目标 调整原则 优化各楼层品类布局，梳理并优化各品类结构，明确项目定位，引进知名人气品牌，达到提升销售和客流的目的。 调整方向 引进黄金、鞋类、化妆品、中、大淑女装；餐饮调整引进知名人气餐厅及海鲜类餐饮品牌。 扶持商户 对于商户进行同步广告的宣传，并免费提供一些宣传资源；对于销售排名靠后的商户进行促销资源的倾斜，如促销场地、促销海报等。 品牌储备 利用各种渠道收集资源，建立各个商户资源库，与每个品类市场排名靠前的优质商户进行沟通和信息共享，补充后备资源。 3.2 招商调整 存在问题 解决措施 主力店 缺乏国际快时尚品牌 百货退租区域加强该品类招商（希望总部给予协助） 步 行 街 服装 以少淑为主，同品类存在竞争，缺少中、大淑装 根据经营情况调整劣势品牌