东莞富通香堤水岸产品的策划的研究的报告.pptVIP

富通·香堤水岸 ——产品策划研究报告;报告思路;;CBD;区域属性;项目属性一;项目属性二;项目属性三;A1;项目属性界定;;项目机会挖掘——区域价值;1、未来将形成“城区－同沙－松山湖”三位一体的主城区空间架构 2、 06-07年重点发展轻轨居住带、中央生活区、万江中心区、松山湖商务居住区，启动东莞水道沿岸居住带开发。 ;项目机会挖掘——区域价值;项目机会挖掘——区域价值;项目机会挖掘——区域价值;项目机会挖掘——区域价值;项目机会挖掘——区域价值;项目机会挖掘——区域价值;项目机会挖掘——市场空缺;项目机会挖掘——市场空缺;项目机会挖掘——市场空缺;项目机会挖掘——竞争机会;序号;项目机会挖掘——竞争机会;项目机会挖掘——总结;;项目核心问题;;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价模式;类比案例借鉴——项目高溢价模式;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——精品楼盘价值体系;;项目居住价值;项目居住价值;项目居住价值;项目商业价值;项目商业价值;项目功能定位;1）、商业做多少？做什么类型的商业？;项目功能定位;项目功能定位;商业规划比例——类比物业研究;基本要素;假设这10万人每月来购物一次，每人每次花60元，那么： 1、项目每月营业额：100000X1X60=600万元/月 2、按照商家一般可以接受的租金占营业额的10%计算， 商家可承受的租金总额为：600X10%=60万元/月 3、商家可承受每平米的租金平均值为： 600000/15000=40元/平米·月 600000/10000=60元/平米·月 项目附近商铺租金约40元/㎡ ·月，因此周边消费市场可以支撑项目商业面积，且长期看随周边居住区的开发成熟，商业价值将进一步提升。;2）、是否做公寓？做什么类型的公寓？;3）、是否做HOUSE？做多少？;项目功能定位;;东莞豪宅市场;目标客户定位;一级竞争区域;楼盘;目标客户定位;目标客户定位;客户关注;孔子云：“知（智）者乐水??仁者乐山。”古人惯于在自然界中寻求人生品质的对应物，水的流荡自如被视为智者的象征…… 财智阶层是一些靠文化和智慧集聚财富的人们。 ;水，在中国哲学家、思想家的眼睛里，早已超越生产、生活须臾不可或缺的必需之物，而成为至高无上精神世界之神。 知（智）者乐水，仁者乐山。智者动，仁者静；智者乐， 仁者寿。 在千变万化的大自然中，水是多变的，具有不同的面貌，它没有像山那样固定、执着的形象，它柔和而又锋利，可以为善，也可以为恶；难于追随，深不可测，不可逾越。聪明人和水一样随机应变，常常能够明察事物的发展，“明事物之万化，亦与之万化”，而不固守一成不变的某种标准或规则，因此能破除愚昧和困危，取得成功，即便不能成功，也能随遇而安，寻求另外的发展，所以，他们总是活跃的、乐观的。 ;目标客户定位——客户构成比例;目标客户定位——客户构成比例;户型定位——定位原则;户型定位——客户需求分析;面积m2;首期;需求：随着单价提高，市场对总价的承受能力减弱，导致对户型面积的追求标准降低，认同在万江居住的客户尤其如此； 供给：万江区域既往户型普遍以中、小户型为主，缺乏针对二次置业客户群的中高端产品供应； 竞争：万江未来将陆续有江景楼盘推出，项目需树立领导者形象。;物业档次定位;项目文化定位;城上游 · 水上域;20万M2 临江奢适领邸;物业管理定位;管家服务; 预计项目将于2008年底入市，主销期将在2009-2010年，根据目前市场20%左右的价格年增幅，预计项目可实现销售均价为：;这样价位下的核心价值支撑点？;我们的八张王牌;我们的核心价值体系;;项目规划难点和矛盾;项目规划原则;案例选取原则： 1、有一线江、湖、海景资源； 2、规划布局和产品是业内榜样。;其他案例——中海香蜜湖1号;其他案例——概念提示;参考案例借鉴;项目概念规划;项目概念规划;观景效果较佳的规划考虑;早期概念规划 方案构想之二;概念构想规划方案二;概念构想规划方案之二;概念构想规划方案二;早期概念规划 方案构想之一;最终构想;主推方案;TOWNHOUSE;一层商业风情街;入口及交通流线;主推方案;主推方案;主推方案;主推方案;主推方案;主推方案;充分利用景观价值的户型设计;两梯四户观景效果较佳的户型;两梯四户观景较好的户型设计;一体两户的楼王户型建议——多个朝向的观景效果;多个朝向都能观景之字型户型设计;户型设计借鉴意义： 在“之”字型结构下，更多的户型南北通透，并享受