西子阳光星城招商建议的报告.ppt

THANKS! * 西子·阳光星城招商建议报告 报告核心内容： 第一部分：区域宏观分析 第二部分：项目商业定位及业态规划 第三部分：招商策略和租金建议 第四部分：招商手册 报告核心内容 一、区域宏观背景： 政府规划： 下沙城作为大杭州的一个副城，将具备工业、居住、科技教育、研究与发展等多种功能，是一个实现就业与居住平衡的综合新城，是主城人口和产业转移的主要接纳地。 经济状况： 2004年全区年工业总产值突破500亿元，经济总量年均增幅30%以上，是杭州市最具发展潜力的区域之一 。 交通现状： 下沙处于全省“四小时经济圈”的轴心地位，区域交通优势十分明显。 另外，与杭州市区的交通目前可通过艮山西路、德胜路延伸段及杭海路到达，随着德胜快速路的开通，以车速80公里/小时的设计时速，从武林广场到下沙只需20分钟的路程。 但是下沙目前通过公交车这种交通方式到杭州市中心其实还是不方便的，估计需要1小时时间，所以对于日常生活所需的购物要到杭州来消费，非常不便利。 一、区域宏观背景： 人口： 一、区域宏观背景： 一、区域宏观背景： 人口组成： 二、下沙商业现状分析： 商铺位置 铺位数 结构 面积㎡ 业态类型 档次 学源街文津路交叉附近 近20个 沿街一层 30 服饰、餐饮、休闲用品等 中低档 福雷德商业街 近50个 沿街一层临时铺 32 服装、饰品、休闲、餐饮等 中低档 学源街-传媒学院后勤 近50个 沿街一层 30 超市、餐饮休闲用品等 中档为主 学源街文泽路交叉附近 近10个 沿街一、二层 215 以餐饮为主 中档为主 学源街文泽路交叉-数码港 近100个 沿街一、二层 ? 电子产品 中档为主 学源街西侧-杭电 近70个 沿街一层 64 主要是鞋类服装、体育休闲用品 中档为主 业态比例： 二、下沙商业现状分析： 消费者对在下沙购物的满意度： 二、下沙商业现状分析： 据调查显示下沙大学生的人均消费额为647.25元/月，按15万大学生和5万教职员工共20万人口计算，仅大学城每月消费总额将达到1.29亿元。再加上下沙目前入驻企业的工作人员和已交付楼盘的居民，消费潜力巨大，商机无限。 三、商业发展潜力： 报告核心内容： 第一部分：区域宏观分析 第二部分：项目商业定位及业态规划 第三部分：招商策略和租金建议 第四部分：招商手册 报告核心内容 第二部分：项目商业定位及业态规划 一、项目概况 西子·阳光星城由一个裙楼和两幢塔楼组成，塔楼以商住两用小户型为主。裙楼共四层，建筑面积3.2万多平方米，其中物美超市已于2004年7月签约1.7万多平方米（1F—4F），经营期限20年。 楼层 面积(平方米) 四层 5042.9 三层 3431.3 二层 3400.3 一层 3906.7 合计 15781.2 商铺招商面积： 第二部分：项目商业定位及业态规划 二、主要竞争项目分析 项目名称 商铺体量 单铺面积 物业类型 业态定位 租金/售价 16街区 2万㎡ 30-120㎡ 街区商铺 餐饮、休闲娱乐、购物、影院 待定 福雷德广场 3.5万㎡ 60-200㎡ 购物中心 数码城、运动场所、量贩KTV等 3.45元/㎡/天 香榭里花园 ? 300 ㎡ 住宅底商 未定位 只售不租 10000/ ㎡ 第二部分：项目商业定位及业态规划 1、位置优势：位于下沙管委会附近，属于区域商业、文化、居住中心。 2、商业优势：唯一一家大卖场物美已经入驻。 3、机会优势：与竞争项目相比本项目是最早交付使用的，将引领消费者的购物习惯，占据决对商业先机。 三、本项目竞争优势 第二部分：项目商业定位及业态规划 从引领市场消费的目标出发，本项目必须具有首席商业旗舰的地位，以服务整个下沙大众生活圈为主要目标，集购物、休闲、娱乐等众多消费功能为一体，并具备强大辐射力的一站式商业中心。 四、项目商业定位 第二部分：项目商业定位及业态规划 五、项目目标群体定位 ●目标消费者 项目所在区域的院校师生和周边楼盘的居民。将项目的目标客户总体上锁定为具有强劲消费活力的中青年人士。 ●消费特征 主流客户是学校师生、居民；其特征表现在希望便利的购物，就近满足消费；购物环境有一定的档次和规模；消费时追求时尚和个性化，喜欢休闲式购物的消费方式。 ●目标经营者定位 有经商经验，希望扩大生意或改善经营环境的中小型商家； 希望抢占下沙商机的品牌商家。 第二部分：项目商业定位及业态规划 六、业态规划原则 因为已经签约的物美超市是一个为下沙区域的大众消费者提供齐