中信红树湾一期营销执行的方案.pptVIP

【国际顶级湾区物业总攻略】 营销推广攻略 展示攻略 让客户买？ 让客户来？ 销售服务攻略 售楼处 看楼通道（园林/展板） 住户大堂/阳光电梯厅 电瓶车 1 2 3 4 5 形象墙+门楼＋白石二路 2004年8月——卖场的标准化展示 TOHO样板区 电瓶车 8 【展示攻略】 —让客户买 板式样板房 7 点式样板房 电瓶车 售楼处前广场 6 一期销售执行报告 2004年5月12日 报告目的 统一思路（项目目标、竞争下的策略） 梳理工作（执行总纲及执行要点） 抓紧落实（总控图、工作计划表） 逻辑思路 A 目标 B 竞争分析 C 竞争下的策略检讨与修正 D 总攻略及执行方案 E 报告重点回顾 附件：《总控图》《开盘前工作计划表》《开盘前媒体计划表》 A 目标 一、高形象启动一期，确保四期可持续销售 二、一期快速销售，2004年底实现4个亿销售额 三、建立市场影响力，提升中信地产品牌 时间 6月 7月 8月 8月28日 9月 10月 11月 12月 累计销售 月销售 【阶段目标分解】 销售率 24％ 31％ 39％ 45％ 51％ 45 45 35 35 100张 200 300 140套 185 230 265 300 6.6派筹 选房 9.19开盘 春交会 确保发展商年底实现4个亿销售额的目标 B 竞争分析 兰溪谷 硅谷别墅 世纪村 红树西岸 瑞河耶纳 天鹅堡 香域中央 水榭花都 御景东园 【竞争分布图】 京基/联泰？ 项目 建面 容积率 总套数 主力户型面积 均价 推出时间 销售情况 红树西岸 25万 3.4 1167 95-100两房 120-200三房 12000-13000 7月认筹8月开盘 — 瑞河耶纳 11.1万 1.4 400多 TOHO：220-270 多层：200-250 小高层：130-170 8500-12000 9月底 — 世纪村日月府 10.6万 3.51 564 150-200三房200-220四房 7600 4月18日 26％ 天鹅堡II号地 11.1万 3.662 342 240-260四房 9500 6月29日 目前积累410张卡 兰溪谷 9.3万 1.65 539 143-163四房 8600 4月18日 22％ 硅谷别墅三期 11万 2.04 300 240平米四房 — — — 中信红树湾一期 11万 3.18 591 153-175三房 165-199四房 8月底 — 【区域市场分析】 项目 建面 容积率 总套数 主力户型面积 均价 推出时间 销售情况 水榭花都三期 9万 总体1.4 — 91-305 — 04年年底 — 香域中央 18万 2.08 720 159-172四房 9000 9月 — 9万3 13万 1.4 — — — 两年内 — 御景东园 19万 5.9 1021 120-150三房 8800 6月20日 目前积累150张卡 【区外竞争分析】 从豪宅今年的推出量来看，目前中心区的楼盘销售已见颓势，而华侨城、香蜜湖虽仍是热点，但毕竟供应量有限，罗湖均为旧改项目，深圳湾区将成为2004深圳房地产市场的最热点； 三、四季度将是豪宅项目的一个密集推出期，且这些楼盘与本项目产品雷同（TOHO、高层），主力户型面积区间重合，存在直接激烈的竞争。 片区供应量放大，如何与竞争对手产生区隔，建立项目的核心竞争力至关重要！ 【SWOT分析】 优势（S）： 1、地王的影响力； 2、地理位置优越，升值潜力大； 2、外景资源丰富； 3、交通较为便利； 4、65万平米规模优势； 5、最大化利用城市有效资源的规划设计优势； 6、板式建筑形式及完美的户型设计 7、中信发展商的品牌支撑； 8、中信会的资源共享优势。 劣势（W）： 1、现状片区不成熟，尚未形成规模； 2、紧临沙河东路，有一定噪音影响； 3、容积率3.18，作为豪宅存在客户接受程度问题； 机会（O）： 1、深圳湾为新一轮开发热点，备受世人瞩目； 2、15公里滨海长廊的国际招标规划建设； 3、关内土地供给日益减少，房价上涨； 4、地铁二号线提前到二期建设； 5、深港24小时通关和深港西部通道； 6、片区的重新统一规划设计。 威胁（T）： 1、一期推出