《物业税讲座》公开课件（设计）.pptVIP

1.物业税概念 物业税是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。 物业税又被称为财产税、不动产税。 世界上200多个国家有130多个国家征收。 物业税试点 一是物业的概念很宽 根据物权法的规定，物既包括动产，也包括不动产，而我们的课税对象只限于不动产，名实不符。 二是容易与物业费混淆 我国在2003年5月由国务院颁布了《物业管理条例》，并于2003年9月1日起实行。其中明确规定，应按时缴纳物业服务费是业主在物业管理活动中必须履行的义务之一。这里的物业服务费。人们习惯称之为物业费。由于物业费与物业税在名称上相似，容易造成人们认识上的混乱。 三是物业的表述在国际上不通行 香港的“物业税”只是其房地产税制体系中的一个具体税种，是对房地产出租收入征税，实际上是一种所得税，并不是财产税。香港对房地产征收的财产税称为“差饷” ? 2.财产和财产税 ①不动产。指土地和土地建筑物，如附着于土地上的工矿企业、商店、住宅等。 ②动产。包括有形资产和无形资产。 动产较难控制，其财产价值额也不易确定，故多数国家仅对不动产征税，主要是对土地及地上建筑物征税，但在某些特殊情况下，如发生遗产继承等，也对动产征税。 不动产税的征税对象 ?土地和建筑物 ?对建筑物和土地都征税，世界大多数国家 对建筑物、土地分别设置不同的税种，如俄罗斯和东欧的一些国家 、日本、韩国、 对土地、建筑物合并征税，如美国、加拿大等 ?只对建筑物征税 波兰、坦桑尼亚的地方建筑税 ?只对土地征税 澳大利亚大部分州及乌克兰只征收土地税 不动产税的征收环节 不动产取得环节的税种 印花税、遗产税和赠与税 不动产保有环节的税种 财产税、不动产税、房产税、地价税、租金税 不动产流转环节的税种 土地增值税、营业税、所得税 日本的情况 不动产取得阶段 遗产税、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）； 不动产保有阶段 固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）、地价税（国税，1991年开征，1998年暂时停征） 不动产转让阶段 对转让所得进行征税，有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税） ①土地、房屋等不动产税基的低流动性。作为课税对象具有收入上的可靠性和稳定性。 ②收入能力稳定。对不动产征税，税源比较稳定，不会随经济周期的变化而大起大落，并且随着各地房地产业的发展，税基还会有一定程度的增长。 ③税源具有可见性，便于公众对税收的监督，既有利于税收公平，又可以提高税收征收率。 ④以财产所有者为纳税人，对于调节各阶层收入，贯彻应能负担原则，促进财产的有效利用，有特殊的功能。 ⑤纳税人的财产情况，一般当地政府较易了解，适宜由地方政府征收管理，有不少国家把这些税种划作地方税收。 不动产税的地位 在世界上大多数地区，物业税一般在地方级别上征收，是地方政府财政收入最重要的来源之一。 不动产税占地方收入的比重在发达国家较高，在发展中国家和转型国家较低。 但是不动产税在税收总收入中所占比重却不高，20世纪90年代以后，不动产税约占各国GDP收入的1%、税收总收入的1%-10%左右。 各国物业税在地方收入中的比重 一、税制要素——纳税人 一、税制要素——计税依据 一、税制要素——税率 一、税制要素——税收优惠 基于公益性用途的不动产 宗教、教育、慈善和文化机构的不动产免税。 基于政府性所有权的不动产 大多数国家免税 ，菲律宾 、加拿大 。 基于居住型的不动产 减免仅限于第一套、所有者自用住宅 新加坡：自住房税率是4%，其他类型房产的物业税率是10%。 台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费约为房屋总价的0.8%～1.5%。 评估机构： 一、在政府设立独立的机构或在财税下面设立政府的税基评估机构，如美国的做法； 二、设立准政府的税基评估公司，提供税基评估服务，如加拿大安大略省的市政财产评估公司 三、独立的社会中介评估机构，如新西兰、博茨瓦纳 、巴基斯坦、坦桑尼亚等 Bold , keen, self-challenging 评估周期 评估周期一般都在三到十年内 三年和五年为一个周期的居多。 发达国家的评估周期较短且较为固定； 发展中国家的评估周期一般较长且不固定； 转型国家的评估周期则没有明确规定 面积较大的国家或地区的评估周期较长； 面积较小的国家或地区的评估周期相对较短。 上诉时间大多有较明确的规定 一般为接到税基评估部门的通知书之后的 若干天内进行上诉，如日本为20天，香港 为两个月。 征收管理机关 多数国家将不动产税由地方