某楼盘营销汇总方案.ppt

第一部分：概况与分析 第二部分：营销部署 第三部分：销售现场建议 第四部分：营销运作 第五部分：项目操作方案 鸟瞰图 2、打造国际级顶尖的高尚住宅物业 3、支撑定位的条件 示范单位、交楼标准、施工材质的达标。 项目规划、园林景观、公共空间设计施工达标。 销售中心、管理服务达标。 目标客户、配套设施达标。 4、广告语 CBD首席中央生活区 4、工程配合要求 为配全项目开售， 项目部需在五月一日前完成如下事项： 现楼示范层全层完工； 完成部分楼身立面； 停车点全面交付使用； L4、L8区园林全面进入养护期； 新销售中心全面交付使用（如适用，详见后文） 完成公共空间、销售通道、电梯的工程； 五、价格策略 1、价格策略操作的重要性 2、价格策略的操作 实行叠瓦式的平开高走策略 3、均价控制 凯旋一期开发住宅部分建议总体均价控制在11000元/M2（售价均含1000元/M2的全屋豪华装修） 建议内部认购期的总体均价控制在10000元/M2，最高价不超过11500元/M2，最低价约8500元/M2，上下价差控制在3000元以内。 内部认购期后，以叠瓦式的操作策略，每次上升空间不大稳步向上调整。阶段性均价最高峰时不超过11500元/M2。 4、均价走势 六、媒体应用策略 1、主流媒体的应用 报纸：广州日报、羊城晚报 电台：城市之星 、音乐台 电视：省有线香港台 户外：天河区，北环高速等区域内选择广告位 2、辅助媒体的应用 报纸：南方都市报、南方楼市、英文周报 杂志：航空杂志、财经杂志、经理人杂志 其它：DM、夹报等 系列公关活动 展出维纳斯头像、蒙娜丽莎画像 邀请法国政要到访，参与活动，标榜法式风情 利用法国城市与广州连成姐妹城市的优势，争取凯旋新世界成为获得2003年度规划及园林设计送法国参展楼盘作品之一 针对凯旋定位，联络知名商会、知名人士及外国驻广机构，组织各类活动，实行渗透式销售 八、市场切入策略 如按五月中的开售目标，我们需要至少两个月的渗透期，我们需要在这3月中开始以多种不同的方式进行渗透铺垫，如：户外广告、软文、公关活动、新闻报道等等。但作为凯旋这样一个规模宏伟的高尚物业是需要一个具震撼力的亮点切入市场，因此建议运用事件营销的方式操作。 策略一 时 间：2003年3月—6月 主 题：国际影星凯旋广告片征集女主角 范 围：大中华地区 操 作： 在港台范围聘请一名成熟、稳重、形象良好、有一 定影响力的国际级男性名星作项目的形象代言人。（如周润发、梁朝伟、成龙等）面向整个大中华区进行招募女主角安排记者追踪报道为项目制造声势。 策略二 时 间：2003年3月—4月 阶 段：软性刺激，增加市场热度 主 题：由专业机构、专业人士评荐凯旋 操 作：邀请欧博、珠江新城管理中心、市规划 设计院、国内外知名则师，从第三者角 度以缮稿、研讨会等形式，以缮稿、研 讨会等形式，从第三者角度去评荐、标 榜凯旋的整体规划、设计等 策略三 时 间：2003年5月7日 地 点：凯旋新世界销售中心 主 题：雅诗阁进驻签约仪式暨凯旋新世界内部认 购新闻发布会 策略四 时 间：2003年3月—4月 阶 段：市场培育、品牌积累 主 题：以论坛式月刊投放市场，作项目品牌积累 投放范围：潜在客户、高级酒店、食府、高级写字楼 操 作：将凯旋的规划、设计、定位等元素作 细致提炼，形成规划篇、园林篇、配 套篇、户型篇、装修篇、公寓篇、会 所篇等融入各期论坛，与客户作双向 沟通 九、内部认购策略 项目属于高端市场产品，售价与目标客户层次相对较高，因此项目不适宜抽签认筹，排队购楼的操作方式。 建议项目认购方式以认购登记次序，并以诚意金的操作方式，先订先选得。 虽开售不以认筹方式开售，但仍不排除会有炒家入市，因此，为了吸引卖家与炒家，使到项目令市场更为关注，建议在均价不作变动，内部认购与正式公开发售拉开5%的空间。 十、现场包装管理策略 新年过后，工地围墙立即重整。 四月初物管接管项目全部出入口，树立项目形象。 三月份开通认购咨询热线，对意向客户进行登记。 四月完成VI设计后，立即对销售中心，及园区进行包装。如：指示牌、彩旗、广告牌、标识等。 将未业的商场贴喷画广告。 销售人员三月中进场，接受顾客咨询登记。 工程质量示范间 在示范层中选取一间作毛坯房交付的工程质量示范 展示内容 产品实样摆放 产品质量说明 屋面