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项目三 一手房价格制定
任务⒊ 现房价格制定
;评估方法：市场比较法、成本法、收益法;运用市场法评估现房;（二）期房与现房的比较 ;;（三）运用; 运用成本法评估现房;一、成本法运用的基本步骤;二、基本公式;分以下几种情况：;;;;;(2)折旧原因;;;;;;三、建筑物折旧计算;; 例3. P99 例3.8
例4.现有一幢待拆迁的民宅，土地总面积为350m2，建筑总面积为140m2，建筑物建于1986年，结构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地块的价格为2184元/m2，建筑物的重置成本为1120元/m2。试用定额法评估出该房地产现在的市价。
分析：房地产包括建筑物与土地，该房地产把建筑物与土地分开计算，在计算过程中，特别要注意建筑物需要折旧，而土地则不需要折旧。 ;;;;;;2. 实际观察法;;;某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在1998年4月通过出让方式取得的，出让年限40年。建筑物于2000年10月建成使用的。经调查，2003年取得类似土地40年使用权的市场价格为35000元/m2，同类建筑重置价格（不包括门窗、装修和设备）是2000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格300万元，经济寿命10年；设备的重置价格500万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，土地资本化率为5%。求该房地产在2003年4月的市场价格。 ;3. 成新法;;;案例分析;课外作业
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