商铺收回成本时间.pdfVIP

商业地产销售方法 返租 , 一直是商业地产永恒的话题。 开发商是不是急于回笼资金，如果是，就得卖，卖就返租，如此循环而已。 如果是想长期持有物业，就是租了，也就是说只租不售。 这样，也就是进了一个误区，明知山有虎，偏向虎山行！谁让销售能解开发商 的燃眉之急呢！万达不也挺过来了吗，不过万达先期销售可没用返租（用沃尔玛等 五百强和投资者玩——和沃尔玛同店经营你能得到什么，这是所有投资万达店铺的 投资者都记得的一句广告词，因为做的早，投资都还没意识到），然而很多店由于 经营不下去，只得给投资者返租回报，回报率平均 9% （含税），也不低啊！现在没 有返租不好使，用了也不太好使了！投资者也吃亏吃出经验来了！ 现在，商业地产销售绝大多数还是在采用返租销售的办法 , 初期开发商还认可 , 现在弊端也已显尔易见 , 但是现在的投资客又都认准返租这个理 , 有的就是返租还卖不动呢 , 那么有没有更好的办法来解决这个事呢 ? 四、让我们来看看商业地产的市场流向： 开发企业 （投资人）是商业行为 以盈利为目的（当然有社会效益） 所以，他想得最多的是回报，那么商业地 产的回报从哪里来？ A、直接销售（如果你是开发的小铺面，可行，如果你是做的大开间，可要小心 了）； B、租赁； C、合作经营； D、自营； E、托管经营； 这五种方式是商业地产的主要流向，作为投资行为，最希望的是最短时间内的 收回投资并取得利润，可往往不是这个结果，为什么呢？其实，从一开始，他就没 想透其后期的回报方式，不是吗？做策划的都清楚，有多少开发商在一开始就特别 重视此问题？甚至是房子修好了才想到招商、请代理公司。。。。。。这类现象可 谓“中国特色”！ 让我们再来细化一下吧： 第一类：直接销售，商业地产要实现 100%的销售如果是在一个不成熟的商圈里 几乎是很难的一件事，原因是：给不出为各投资者一个安全、合理的投资理由，其 二，产权分割并转移后的后期管理更是无可谈起，我们讲，商业需要规模效应，如 果没有一个管理商，面对一万、甚几万、几十万平米的卖场，我一个其中几十平米 的小店做任活促销都是在无形的为别人做。。。。。 正是因为此，有了专业管理公司的介入，为了卖场的统一规划，开发商又不得 不反租之后再交给管理商，这不问题又来了：管理商的品牌、市场号召力、生命力 会有多长？那个 8%-10%的反租回报谁能有保证？经过这么多年的检验，有成功者， 但能存活到今天的除了品牌名企外还有多少存活？成百上千的开发商为此一筹莫 展！实践证明，发展到今天消费者已经有了相当的认知了，不可能轻易再重新被你 忽悠了！ 所以，如果开发商开发的是大框架物业，要整层出售的概率是比较低的，分割 售之，你可要想好如何管理， 否则，即便开业了， 要不了多久也就会夭折 （指零售）， 如果你要反租更要算好了你的回报率。 其实，这种方法流行于 90 年代，进入本世纪 后，大多都不会再这样做了，那么如何做呢？ 第二：租赁 这就是考验开发商底气的时候了，如果你从一开始所选地块就的前瞻性，如果 你有比效充足的开发资金、如果你有良好的商业信誉、如果你找到一个可以信任的 物管机构。。。。只要你任有一条具备，你的商业物业也一定会不愁出处，随时间 的推移，它还能给你带来意想不到的具大的回报 （举个例子：成都人民南路 90 年代 后期有一个烂尾楼，开发商封顶后再也无力往下做了，原先的销售预测及结果让他 快倒了，这是，香港的一物管公司看重了此楼，于是接下了此楼，那知，通过合理 的运营后，此楼在 2000 年后成了成都含金量最高的写字楼， 现在你就是出再高的价， 他也不会卖一个平方给你），通过高额且稳定的收益，他获得了足够支付利息并有 收益的回