2013沈阳苏沅上东区项目前期定位报告.pptx

沈河区万柳塘项目定位方案;;;;PART 1 项目宗地分析;区域属性分析;区域内配套;;区域属性分析;PART 1 项目宗地分析;占地面积;swot分析;小 结;; 2011年沈阳经济仍保持㎡稳较快增长。房地产投资占GDP的比重逐年增加，2011年沈阳市房地产投资占GDP总值比重达到28%，占固定资产投资的比重达到25%，由此可见房地产业已成为沈阳经济发展的重要支柱产业。 ; 沈阳经济及人口呈逐年稳步增长良好态势，为房地产市场的发展提供了有利的发展空间及大量潜在客户资源，但2010-2012年全市人口及经济增速明显下降，潜在客户量逐年受限。; 沈阳城市宏观经济发展良好，城市GDP突破5000亿元大关，为本案的入市提供了坚强的发展后盾；人民生活水㎡逐步提高为本案带来了更多的客户，城市化进程加快可以提升本案未来升值潜力，吸引客户关注及购买。;;PART 3 城市规划; 2011-2020年未来10年，以“金廊、银带”为骨架，构建“一主、四副”的城市空间结构是沈阳发展方向。 “一主”指城市主城，包括三环内用地及浑南新城。三环内集中发展，三环外组团式发展 ，构建多中心的城市空间结构。 “四副”是主城综合服务职能拓展和城市核心生产职能发展的主要区域，包括铁西产业新城、蒲河新城、浑河新城和永安新城。?;东优：生态、旅游、度假;城市不断扩张，一环内地块极度稀缺 ——城区不断扩张，二环内地块屈指可数，一环内地块非常罕见;PART 3 城市规划;PART 3 城市规划/区域风情;项目所在板块标志 二;项目所在板块标志 三;PART 3 城市规划/小结;; 2013年3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》在中国政府网公布，这份国务院的十七号文无疑是对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施的进一步细化。;4月1日沈阳政策落地，全城限购成为本轮重点;;;土地市场;土地市场;土地市场; 2012年全年沈阳商品住宅供应量为1534.49万㎡，成交量为1119.69万㎡,进入年末，成交量不降反升，暖冬显现出现； 2013年国五条新政落地，未对沈阳房地产市场产生明显的影响。;;2013年至今沈阳市商品住宅去化情况（按产品类型段分析）;规划布局;规划布局;规划布局;规划布局;规划布局;规划布局;小 结;;PART 6 区域房地产市场概况;基本概况;基本概况;基本概况;基本概况;基本概况;名称 ;基本概况;项目名称;二手房 万柳塘板块;潜在需求分析;潜在供应分??;25-45岁为主要客户年龄段，2-3口之家为主力购房群体，置业目的多为改善型自住，投资热情减退；;PART 6 区域房地产市场概况;PART 6 区域房地产市场概况;;;;整体定位结论;;PART 2 客户定位;此部分客户年薪在百万以上，置业目标只关注别墅项目;客户在哪里？; 客户群主要分为四类，以中高产追求个人空间为核心，其次为因工作原因置业，回迁，条件改善类客户组成客户群体；;群体需求偏好;群体需求偏好;PART 2 客户定位;PART 2 客户定位;年龄： 预计购买本案住宅购房客户年龄主要集中在25-40岁之间。 职业： 主力人群为私企法人、个体与企事业群体，拆迁改善居民，且该区域购房人员都是有一定经济实力基础人群。 来源区域： 主要为来自沈河区地缘性客户及附近东陵区，大东区部分外溢客户。 购买动机： 由于客户年龄相对不高，主要拥有个人空间次要为改善型购房，。;PART 2 客户定位;;;PART 3 产品定位;从宗地、实现后期溢价、个性时尚形象打造来看 半开放式、纯高层产品是本案最优组合;半开放式社区 ?;;根据地块本身特点，建议摆布方式如下：;根据地块本身特点，建议摆布方式如下：;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;PART 3 产品定位;; 在??目营销过程中，价格因素起着重要的作用，其影响定价的高低关系、项目利润的多少，以及销售成功与否。所谓一分质一分价，正确的项目营销策略就是要如实地体现项目本身的价格规律，反映出项目的合理价值，做出精确定价，由于本案位于寸土寸金的黄金地块，为定价精确，力求利润最大化，本案的基本定价标准以市场定价法结合成本定价、心理定价、目标利润定价等。;比较因素;