临沂城市房地产市场研究报告119p知识课件.ppt

临沂城市房地产市场研究报告;（一）临沂城市宏观概括; 第一部分 临沂城市宏观概括;一、城市发展概括;城市定位;　现辖兰山、罗庄、河东３区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，有250个乡镇办事处，9544个行政村 。临沂市政府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区。 数据来源：临沂统计局;北部临 胶东半岛 经济板块;陆：境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。临沂是中国公路通车里程最长的地级市，高速公路通车里程全省第一；临沂长途汽车站，是亚州规模最大的汽车站，日发客车500多辆，居亚洲第一。;临沂市地处山东省和江苏省交界处，受省内半岛蓝色经济区、省会城市经济圈的辐射影响，以及积极打造鲁南经济文化中心的机遇，这均为临沂提供了很大的发展空间； 临沂市内外交通四通八达，产业布局定位清晰，可以有效指导和预测临沂房地产未来的发展方向； 临沂市历史文化丰富，人文气息浓厚，旅游资源丰富，为临沂地产行业打造“依河而居”、“旅游居住”的特色产品提供了可能。 ;二、城市规划建设与宏观经济;2005年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了《临沂市城市总体规划修编纲要》，确定了“一河五片、北上东进、组团发展”的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破;城市规划预测 （2020年）;临沂市城市总体规划突出“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”的城市特色和“以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展”的空间布局。 城市规划区范围为兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区 关键词一：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城 关键词二：三纵三横贯鲁南、六带五纵四横三环 关键词三：以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连 关键词四：南工、北文、中商 关键词五：西部新城规划、城镇改造 ;;优先发展公共交通：明确并坚持公共交通优先发展的地位，建立多元化公共客运交通结构；预计到2020年，全市出行总量将达到494万人次/日。市区公共交通出行占出行总量的比例接近30%。 努力发展跨河交通：在兰山区与北城新区、河东区之间，加强跨河桥梁建设，特别是在主城区与周边区域之间提高跨河通道公交分担率，远景规划将建设水上巴士。 增开快速线路通道：根据规划方案，我市将开通两条快速公交线路。 加强静态交通建设：实现“停车有位停车有法、停车有序”目标；在旧城改造和新区建设中，加快各类停车场（库）的建设。;中心区规划1;规划区域; 临沂市整体经济虽位处全省中等水平，但每年呈现强劲的增涨势头，近年来GDP保持13%左右的平均增幅。; 临沂全市规模以上固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势。 自2007年起，临沂市固定资产投资持续增长，截止到2011年末全社会实现固定资产投资11408.3亿元，同比增长22.7%；房地产开发保持理性增长，房地产投资额达到158.2亿元，同比增长8.1％。; 2007-2011年临沂市三产结构不断调整，第一产业比重持续下降，第二产业相对稳定，第三产业不断上升，尤其是2011年，第三产业所占比达38.7%，说明临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升，为房地产市场发展带来机会。;临沂市日趋完善的交通体系将进一步带动城市价值提升，促进房地产市场的平稳快速发展； 临沂市水景规划为临沂房地产“依河而建”的开发战略提供助力； 临沂市整体经济形势比较乐观，宏观经济指标均呈现出稳定增长的势态； 临沂市的整体消费水平趋向收敛，居民消费层次需要引导，储蓄余额较高，后续消费空间很大； 临沂市正处于快速发展的关键时期，结合现在的房地产开发现状，后期投资需求和自住需求将会有很大幅度的提升。 ; 三、人口规模及家庭结构;区域;临沂城市宏观概括小结; 第二部分 临沂各板块房地产发展;四、临沂房地产市场细化分析（2011年5月-2012年3月份）;三室房源供需火热，为市场主流需求房源，小户型产品消化较好，大户型（包含复式）产品供应较少，消化较慢;单价分析;各物业类型供需分析;各板块物业供应分析;花园洋房品质上乘，多集中在开发热点且土地供应充足的区域，故北城新区成为花园洋房的主要供应区域，其他区域供应较少，整体去化率约87%，市场接受度极高;普通多层主要集中在河东板块，由于河东房地产市场发展缓慢，开发商选择多层主要是由于去化较快，风险较低，能够快速回笼资金，相反在房地产愈发达的老城区及北城新区，普通多层较少;高层 板块供需分析;2011年至今，别墅