泰兴兴泰华庭项目策划报告2011.02.24.pptVIP

房屋持有成本，仍低于数年房价涨幅，对投资房产者获益影响不大 在物价保持在较高水平、实际利率为负或接近零的背景下，房产仍将是对居民颇具吸引力的投资标的，开征房产税短期抑制投资性需求，进而稳定房价的现实性并不强 对未来高端物业存在影响和税费转嫁的影响 参考2：城市豪庭 本案 城市豪庭 核心区 外围区 同属核心外围区域，但该案区域价值要略高于本案，目前对外报价7800-8000元 项目产品单一，虽定位高端个案，但整体表现力不足，仅以科技住宅为主要卖点 通过我司建议，项目产品在立面品质、景观细节表现方面略有提升，品质将远超该案 通过产品高端品质树立，项目具备跳脱目前区域、接近城市豪庭价值平台运作机会 通过我司对项目高端产品打造，参考与目前市场价值平台及典型个案个案比对，我司完全有信心实现项目价格： 7000-7500元/平方米 项目价格预判 The End 地块东面东三环 东面体育中学 东北面住宅区 北面南二环 地块内部 地块内部 西天然河道面 区位3 ——小环境佳 交通通达性佳，外部河流景观支撑，小环境佳 本案 嘉福国际城 城市豪庭 隆泰福府 锦绣华府 领袖家园 吉润花苑 房地产开发最为成熟的区域，代表了居住最高价值 金色家园 富泰华庭 城市花园 逸景园 颐和家园 阳光家园 丽景园 售完个案 在售个案 2006 颐和家园 2008 城市花园 2010 华清园 2007 富泰华庭 2006 逸景园 2005 丽景园 2007 金色家园 2008 阳光家园 开发时间 项目 华清园 区位4 ——城市房地产最开发成熟的区域 城东新区从2005至今共开发了14个项目，目前仍有6个项目在售，代表了城市开发最为成熟的区域 与项目板块类似，以住宅为功能的区域性房地产板块 类似板块参考1：宜兴城东新区 老城区 城东新区 城市发展方向 于2007年底启动城东新区的建设，启动区1.2平方公里，总体功能布局以大型居住区为主，配套商务、旅游等功能； 带动区域房地产发展，苏宁环球、恒基兆业等知名开发商纷纷进入，带动板块价值提升。 受区域规划影响，10年城东新区价值提升明显，上半年平均价格在6000-7000元，到下半年提升到7200-9600，区域平均涨幅在20%-35%左右；相比主城去价格涨幅仅为5%-10%； 市场去化表现城东新区个案月均去化在45-90套左右，远好于主城区30-60套的水平； 市场表现 板块价值逐渐被认可，带动了去化及价值的爆发式增长 5500 6000 7200 8000 9600 10年下半年价格 5000 32 96 109 2009.4.30 荆溪人家 5700 64 446 581 2009.11.28 中星湖滨城 老城区 6000 45 364 374 2009.9.1 中堂 6500 96 607 624 2009.9.21 金色阳光 7000 86 118 138 2010.5 东氿一号 城东 10年上半年价格 月均去化 （套数） 去划套数 推盘套数 开盘时间 项目名称 区域 靖江城区 城南 城北园区 城市发展方向 新市政府 市人民医院 省靖中 靖江外国语学校 靖江市第6中学 预计08年9月开始招生 省靖中（省重点）靖江外国语学校等 / 教育配套 / 天然河道 长江纯天然水系 景观资源 城北开发区 政府机关、新港开发区 新港开发区、江阴靖江开发区 企业单位 / 依托景观资源，为纯别墅区 滨江 房产处于尚未开发状态，片区形象差 多为复合型社区，更多体现为城市属性 区域描述 城北医院 市人民医院（在建中） 医疗卫生 城南 城北 类似板块参考2：靖江滨江新城 滨江新城 同样新市政府搬迁至此，以住宅为功能的区域性房地产板块 于2004年底开发建设，市政府于2007年搬迁至此，板块的配套正在逐步成熟，目前为城市最高价值区。 7500 6500 项目价值 区域 楼盘 开盘时间 供应套数 去化套数 去化率 月均去化 城中 德城城市广场 2010.8 150 77 51.3% 30.8 滨江 泰和御水湾 2010.9 516 230 44.6% 153 市场表现 滨江新城区位认知度远高于其他区域，代表个案的月均去化达到150套，远高于城中区域30套的去化水平，同时目前价值达到7500元左右，远高于城中及其他区域5500-6500的水平； 板块价值及去化速度均为城市最高水平 区位环境理解结论 1 客源封闭，依托自身庞大的人口基数支撑房地产发展； 2 位于城东新区核心区位，配套齐全、小环境佳； 3 城东新城代表未来城市重点居住区域，承载城市中高端客源发展、未来将代表最高价值，项目区位条件具备走高端路线。 一、区位环境理解 二、竞争环境分析 三、项目整体定位 四、项目价格建议 市场1：土地供应 212667 合计 南苑小区西南侧