人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgageP研究报告.pptVIP

2006.9.2Lecture 1 * * * * 2006.9.2Lecture 1 * * 人口老化和反向房貸Aging and Reverse Mortgage 國立中央大學財金系系主任 楊曉文 Email: syang@ncu.edu.tw Outline 國外實施反向房貸之經驗與市場發展 台灣發展反向房貸貸款之理由 台灣推行反向房貸之潛在問題與風險 台灣實施反向房貸之相關配套措施 國外實施反向房貸之經驗與市場發展 The loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold. The loan amount is based on borrower’s age, home value, and current interest rates. * $ $ $ $ $ $ $ $ $ Loan Period Die Age 62 What’s Reverse Mortgage Products? Product Features-Con’t U.S. U.K Program HECM Equity Release Scheme Risk Management Insurance NNEG (No Negative Equity Guarantee) Interest Charge Floating rates Fix rates Issuing Age 62 65 Reverse Mortgage-美國 由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM) 由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。 法規通過日：1987年。 第一筆貸款：1989年核貸。 2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。 R.M歷年承作數量 資料來源：HUD、NRMLA 2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。 近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元 HECM / USA - Numbers 1989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利率 資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM Loans　September, 2008 借款者的性別及婚姻狀況 資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM Loans　September, 2008 Reverse Mortgage-英國 房屋移轉機制(Home Reversion) 早期 退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構，惟屋主仍保有居住權及維護責任，其發展已超過40年歷史。 終身抵押貸款(Lifetime Mortgage) 目前較盛行 退休屋主保有所有權、居住權及維護責任，貸款於住宅出售後方需償付。 Reverse Mortgage-英國 英國Equity Release主要由SHIP (Safe Home Income Plan)提供 現行equity release 規模尚小，僅為一般房貸市場規模約1%。 隨著英國人口高齡化、低利率，該市場規模預估會再擴增。 英國equity release市場變化 資料來源：SHIP equity release, “SHIP business figures since 2001” ,2010 March. 英國equity release市場變化 申辦人數自2006年2.8萬人增加為2007年2.9萬人高峰，2008、2009年分別縮減為2.8萬、2萬人。2006至2009年平均每年2.6萬人申辦(約占65歲以上人口0.6％)，每人取得貸款額度約4.2萬英鎊。 選擇終身型民眾，比例達90％以上 終身型中，選擇一次提領者下降，自2007年47.9％降為2008年41.1％，選擇隨時提領者增加，自2007年46.9％增為2008年55％。 在台灣發展反向房貸貸款之理由 在台灣發展反向房貸貸款之理由 人口老化? 退休金不足? 社會福利不足? 自有住宅比率? 房屋淨值佔財富例? 家庭結構改變? 頂客族愈來愈多 台灣人口平均壽命 人口平均壽命比較 主要國家65歲以上人口占率 老年人口比率排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 日本 22.1 德國 20