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关于众筹筑屋规划 方案设计优化的研究 蒋剑军 (铜 陵学院 安徽 铜 陵 244000) 段 峰 (铜 陵职业技 术 学院 安徽 铜 陵 244000) 摘 要 ：众筹筑屋是 “互联 网+”时代一种新 型 的房地产开发形式 。本文对众筹 筑屋规划方案 的设计 问题 展 开研 究 ，逐步优化得到 了最优设计方案 。首先 ，对初始 的方案 I的成本 、收益及增值税等指标建立 了 计算模 型 ，因投 资 回报率低 于 0．25而不会被成功执行 。然后 ，分析 了方案 I中各指标 的可调整性 ，建立 了以极大化综合满意度为 目标 的优化模 型，得到 了方案 II；参筹者对方案 II的综合满意度 达 0．9998，4v- 业绩略逊 于方案 I，也 不会被成功执行 。最后 ，为 了求得 可被成功执行 的设计 方案 ，建立 了综合满 意度 在给定 阈值 下极大化投 资 回报率 的优化模 型 ，得到 了方案 III；在综合满 意度 阈值设 置为 0．9时 ，业绩 比 方案 I和方案 II都好 ，投 资 回报率为 0．2521，方案 III可被成功执行 。 关键词 ：众筹筑屋 ；规划方案设计 ；优化模 型 ；综合满 意度 ；投 资回报 率 0 引言 表 2 方案 I的相 关数据 众筹筑屋是通过互 联 网为房地产项 目筹集 资 房型住宅类型容积率开发成本 蒌囊 笔方凳(，) 金 的行为 ，是 “互联 网+”时代一种新型的房地产开 发形式 。众筹 筑屋具有 价格大 幅低 于市 场价格 、 参筹 用户广泛 、用户可通过众筹筑屋平 台对建筑 方案提 出 自己的意见并参与设计优化 、提前锁定购 房客户致开发风 险大 幅降低等特点 ，所 以近来众筹 筑屋发展迅猛 ，有把房地产业朝 阳化 的趋势 一【。 1 众筹筑屋 规划方 案设计 某众筹筑屋项 目推 出后有上万 户购房者登记 参筹 。在建房规划设计 中需考虑 的因素众多 ，如 容积率 、开发成本 、税率 、预期 收益等 。根据 国 家相关政策 ，不 同房型 的容积率 、开发成本 、开 表 2的相关指标说 明： 发费用等在核算上 的要求均不相 同，查 阅 《中华人 (1)住宅类型是 “其 他 ”的属 于特殊 类别 ，在 民共和 国土地增值税暂行条例》(以下简称 《条例》) 最终增值税 两类 核算模式 中 ，其对 应开发 成本 ， 以获知具体核算办法 。该项 目基础数据见表 1． 收入等 因素不可忽略 ，可 以按 照 已有普通宅 、非 表 1 住宅核算相关指 标 普通宅建筑面积 比，分摊后再计算 。 项 目 说 明 (2) “列人 ”是指其对应 的子项 目房型的建筑面 国家规定 的最大容积率要求 2．28 积参与容积率 的核算 。 土地总面积 ／万 mz 10．21 (3)开发成本为 “不允许扣 除 ”表示其对应项 取得土地支付的金额，万元 77717．96 目产生 的实际成本按规定不能参与增值税核算 。 与转让房地产有关 的税金 按收入 5．65％计算 为 了信 息公 开及 民主决策 ，需要将 方案 I的成本 与收益 、容 积率 和增值税 等信息进 行公布 。本文 该项 目已有 下述 规划方案 (方 案I)，其相关数 据详见表 2。