郑州陇海西路的项目市场调研及定位的报告.ppt

* 第六篇（第四部分） 价格定位 二、住宅价格定位 项目预测价格＝市场比较售价＋价格增值 价格增值 品牌价值 产品价值 软件价值 发展商曾成功开发项目，且项目档次形象得到市场认同 从过往的设计中，可预见发展商产品值得期待。但本项目由于受到限制，产品相对市场的超越度有限 未落实 比同类项目增加300元/㎡ 比同类项目增加80元/㎡ * 第六篇（第四部分） 价格定位 二、住宅价格定位 项目住宅预测价格 首年入市价 多层 小高/高层 3162元/㎡ 3253元/㎡ 以后销售价格随市场正常增长、项目成熟度、项目知名度而逐年递增8％ （具体价格提升及增长分析见《投资分析报告（四）》） * 第六篇（第四部分） 价格定位 三、商业的市场价格分析 门面房 卖场商业 仟禧金泉国际，8000元/m2，月租40元/m2（售出7套） 永威鑫城，5000元/m2 紫玉苑，5500元/m2 启福花园，5500~6000元/m2 （售出50多套，约80％） 凯旋门，只卖出两个，其中哥德咖啡6700元/m2（两层），销售极其惨淡 综合平均售价： 5500元/m2 * 第六篇（第四部分） 价格定位 四、商业价格定位 商业的价格变化主要受到招商、商业业态定位等的影响而变化，在本阶段对商业的策划仍有许多未定因素，因此价格初定与市场价格相同。 临街商业 卖场商业 5500元/㎡ * 市场接受度 市场发展 一个形象、品质中高档，集中西区中高端消费客户生活的，中型精品花园生活社区 客户需求 第六篇（第一部分） 市场定位 项目条件 中档接受面广 中高档也有市场 中高档会是主流 中高档才有开发意义 对品质有高要求 （以上定位为项目的物理性判断，形象展现将在营销策划报告中提出） * 第六篇（第一部分） 市场定位 五、项目形象定位初探 形象定位——初探 崇洋媚外 社会的追求 人民的向往 “崇洋” “媚外” 现代、时尚的建筑 带异国风情 生活上升到享受、品味阶段 * 崇洋媚外 “崇洋” 西/北欧：气候园林符合，建筑有味道，同样有现代元素，有深厚文化积淀 南/东欧：地中海周边，风格突出，活力时尚充足，但气候不吻合 欧洲 美洲 澳洲 东南亚 源于欧洲； 以小镇为特色； 乡村大自然； 现代、大胆 热情奔放； 简洁现代； 崇尚自然融合； 树、海洋、自然 自然而休闲 朴实而高雅 渡假 “媚外” 第六篇（第一部分） 市场定位 五、项目形象定位初探 * 崇洋媚外 “崇洋” “媚外” 皇味 海派 江南 浓重皇家风范 四合院，浓重的人情味 大宅，富贵而显赫 大上海：居住面积太小， 现代：高楼大厦，时尚 郑州的“老街”销售一般 现代的不如其他现代城市 自然古朴 江南水乡风情 移步换景，庭台楼角 很有特色； 但与现在郑州的追求不一致 大气而稳重； 气质与项目需要配合 如“九郡弘” 第六篇（第一部分） 市场定位 五、项目形象定位初探 * 崇洋媚外 “崇洋” “媚外” 现时郑州人的追求 外来先进的 彰显生活品味 国内风格，不是现在郑州人追求的方向 对国外事物充满兴趣与期待 “君子”，“皇家”；茶、陶器、字画；梅、兰、菊、竹等等仿佛也代表了中华的精粹 古朴典雅，有很深内涵 既有古朴，更加有现代先进的 “绅士风度”，“贵族”，红酒、香水、舞会、时装、自由、奔放、热情等等，仿佛与现代品位生活相对应 第六篇（第一部分） 市场定位 五、项目形象定位初探 * 崇洋媚外 “崇洋” “媚外” 显然，“崇洋”在现阶段比较适合郑州及郑州人的喜爱 现时郑州人的追求 外来先进的 彰显生活品味 第六篇（第一部分） 市场定位 五、项目形象定位初探 * 第二部分 产品定位 第六篇 项目定位 * 二、住宅产品的定位 一、项目中产品的组合 三、其他产品的定位 第六篇（第二部分） 产品定位 * 第六篇（第二部分） 产品定位 一、项目中产品的组合 住宅 商业 临街商铺 主体型商业 大型商场 商务楼 专业写字楼 商住公寓 主力产品 能提高利润，但过多则难售 能带动临街商业经营 控制在8％以内 项目 美丽源 金源第一城 紫玉苑 永威鑫城 商业比例 17％ 21％ 13％ 11％ 做一定量，辅助临街商铺 缺乏交通的支持，辐射面窄 不适合做 价格不能提升，销售慢，需求少 不适合做 需求少，销售慢 在设计中不单独做，可在包装时按需要定 * 第六篇（第二部分） 产品定位 二、住宅产品的定位 产品性质定位 市场定位 中高档精品生活社区 价格趋向 成本增加，价格上升 为提高生活质素而设 可在面积上适当控制总价 舒适/豪华型 适住型 紧凑型 * 第六篇（第二部分） 产品定位 二、住宅产品的定位 产品比例定位 建筑 形态 成功销售户型 1+1 2+1 2+2 3+2 4+2 5+2 复式 总计 多层