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建筑安装工程费的归集与分配 房地产项目开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。 (一)采用发包方式的核算 采用发包方式进行建筑安装工程施工的开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接计入有关开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，记人“生产成本——房屋开发成本——某成本对象——建筑安装工程费”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。 1．工程价款结算办法 对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种： 按月结算，就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。目前一般都实行月中预付、月末结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末(实际为下月初)按照各工程当月实际完成工作量(即预算造价或调整计算后的工程标价)扣除月中预付款后进行结算。 分段结算，就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位)，如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。 竣工一次结算，开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后，按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。 不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。尾款应专户存入银行，待工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。 2．非合同建筑安装工程费支出的核算 非合同建筑安装工程费支出(简称“非合同建安支出”)需要通过“应付账款”科目转入“生产成本”科目，具体为：在“应付账款”科目下按成本项目设置明细，发生支出时先借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目，同时借记“生产成本”科目，贷记“应付账款”科目。 从以上可以看出，对于非合同建安支出，应通过“应付账款”科目进行过渡，不能直接记入“生产成本”。这样操作的理由是：如果直接记入“生产成本”，“应付账款”科目的累计发生额就不能完整反映项目建安支出的情况。 这里要注意的是，非合同建安支出核算时，应付账款的明细科目是按生产成本的成本项目来设置的，这与支付工程合同款时，按客户单位设置应付账款明细科目不同。 3．支付工程合同款的核算 开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行，“应付账款”和“预付账款”科目均应按客户单位名称设置明细科目。 开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“生产成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款一应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 合同最后结算时，按最终结算值与已累计结算值差额结转生产成本，借记“生产成本”科目，贷记“应付账款”科目，“应付账款”贷方余额反映尚欠施工单位款项。 【例5—3】 中联房地产公司与中宏建筑公司发包工程年度合同总值为60000万元，按照合同规定，开工前应付预付备料款15000万元，用银行存款支付，应作如下分录入账： (1)预付备料款时。 借：预付账款——预付承包单位款——中宏公司 150000000 贷：银行存款 150000000 (2)预付工程款时。 9月份，根据施工企业当月施工计划所列工作量的1／2即350万元，用银行存款预付工程款。 借：预付账款——预付承包单位款