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项目理解-- 整体解构（面积配比） 项目理解—横向比较 我们是否都有？ 租金回报率计算 我们的项目有充分的市场支撑 准备期 时 间：06年5月初——7月初 推广内容：个案外围形象 推广诉求点：静安紫苑——南京西路豪华酒店式公寓即将 推出 行销活动：1、进行媒体PR管理，发布信息； 　　 2、进行渠道关系的联络，筹备推广活动； 　　 3、客户资源库的资源整合。 第一预约期 时 间： 06年7月初——10月中 推广内容： 个案产品概况、销售信息 推广诉求点：静安紫苑即将公开、正在预约登记中 行销活动：1、进行高级新闻发布会，各主流媒体发布信息， 进行大众传播； 2、举办渠道“关系”的大型产品推广会； 3、利用十一房展会作开盘前最后的客源积累 4、进行大规模针对同策客户资源库中的约一万名高端客户的DM投递。 第一强销期 时 间： 06年10月初——2月底 推广内容： 隆重公开、进行集中认购。全面上市公开。 推广诉求点：盛大开盘、首批房源热销、一期售謦。 行销活动：1、举办大规模开盘认购活动； 2、进行媒体市场炒作，传播热销讯息； 3、举办顶层豪华套房作公开拍买会。进行媒体传播炒作。 第二预约期 时 间： 07年2月底——5月初 推广内容： 办公类产品、商铺即将推出 推广诉求点：产品特点、推介产品概念 行销活动： 1、举办金融专家的高级研讨沙龙及二期推介会，邀 请新老客户参加； 2、推广老客户回馈及介绍奖励方案； 3、进行重点已购客户及目标客户集中DS拜访。 第二强销期 时 间： 07年5月初——7月底 推广内容： 办公及商业产品集中推出 推广诉求点：后期火爆登场、热销不断 行销活动：1、举办大规模开盘认购活动； 2、进行媒体市场炒作。传播热销讯息； 3、推广老客户回馈及介绍奖励方案的强化。 收尾期 时 间： 07年8月初——9月底 推广内容： 余房去化 推广诉求点：即将入伙、保留户开放 行销活动：1、举办会所试营业典礼，传播相关信息； 2、老客户回访吸纳介绍客 销控策略 推量控制、价格控制、时间控制三位一体 价格策略 关键思路： 低总价入市，逐步拉升，快速去化，分段推案 定价策略 目的： 确定高端定位路线 稳定的市场竞争力 先期进场者的物业升值 良好的项目市场口碑 定价原则 总价差异性为关键原则 全盘定价结合局部片面定价的方针 平面系数为核心，立面为轴线 客户渠道开发 同策大客户开发 —— 发动高端客户群，导入目标客户 境外销售合作商 —— 重点启动港台以及韩国目标市场客户 外埠销售网络启动 —— 进行产品发布，定期专场活动 本埠销售网络启动 —— 合作商的信息发布 同策销售网络启动 —— 同策高端客户分享体系 客户资源整合 同策客户资源库开发 —— 启动目标客户DM、DS 已购老客户回馈机制 —— 开发再购买以及转介绍 外部大客户开发 —— 有效导入高端客户 同策案例 同策案例——产权式酒店 世福汇 产权式酒店 山东中路、广东路 总建：4.6万m2 单价：18400-26500 总价：150-270万元 客户：两外客户75％ 上海客户25％ 同策案例——酒店服务公寓 天赐公寓 酒店式服务公寓 广东路、福建路 总建：1.5万m2 单价：20800-28700元/m2 总价：150-280万元 客户：两外客户60％ 上海客户40％ 同策案例——豪宅公寓 浦东世纪花园 豪华全装修公寓 世纪公园 总建：30万m2 单价：14200-28600元/m2 总价：250-600万元 客户：两外客户70％ 上海客户30％ 同策案例——豪宅公寓 市中心 豪华公寓 汉口路、九江路 总建：4.5万m2 单价：22300-39800元/m2 总价：250-680万元 客户：两外客户90％ 上海客户