江北区房地产市场运行简析与思考.docVIP

. . 江北区十二五期间房地产市场运行简析与思考 胡天才 摘要：文章通过对江北区2011~2015年间土地供应量、商品房交易情况、二手房交易情况及截止2015年底江北区商品房库存量、保障性住房空置情况等总结分析，发现江北区房地产市场运行中存在土地供应量不稳定；对房地产调控政策缺乏应对机制，国家各项新政利好刺激弱缓；项目基础设施不配套，促消费去库存压力大；保障性住房空置房源统筹难度大等问题。针对问题文章从合理调度土地供应量；宣传落实好各项新政，良性刺激商品房市场；政策与市场层面同时发力，为库存减压；合理统筹保障性住房闲置房源等方面思考并提出对策建议，以期解决江北区房地产市场运行中存在的问题，促进江北区房地产市场的稳定持续发展。 关键词：房地产；市场运行；江北区 一、江北区经济概况 “十二五”期末，江北区生产总值达690亿元，五年年均增长12%，人均生产总值突破1.27万美元；2015年地方财政收入、国税收入、地税收入均超百亿元，分别实现101.3亿元、103.4亿元和104.8亿元，社会消费品零售总额达425亿元，年均增长13.6%；规模以上工业总产值实现754亿元，年均增长8.5%；城乡常住居民人均可支配收入分别达到31134元和15600元，年均增长10.2%和12.4%；全社会固定资产投资五年累计完成2187亿元，是“十一五”期间的1.6倍。三次产业结构由“十一五”期末的0.7：40：59.3调整为0.1：29.9：70，三产占比达到70%。 二、江北区房地产市场基本情况 （一）房地产用地供应情况：供应不稳定，平均楼面单价2015年最高。 2011-2015年，江北区出让房地产用地共41宗，出让土地面积255公顷，出让可建筑规模855万平方米，出让价款326亿元。其中2011年供应量最大，可建筑规模249万平方米，2012年供应量减少，可建筑规模138万平方米，2013年供应量较2012年增加，可建筑规模230万平方米，2014年供应量最小，可建筑规模仅59万平方米，2015年供应量又有所增加，可建筑规模179万平方米。 2011年至2015年间平均楼面单价先降后增，受所供地块区位条件影响，2014年平均楼面单价最低，为2135元/平方米， 2015年最高，达到4566元/平方米。 （二）新建商品房交易情况 1、商品房住宅成交情况：销售量价波动较大，2015年商品住宅销售情况不容乐观。 2011-2015年，江北区商品房住宅成交套数103053套，成交面积1030万平方米，销售总金额755亿元。其中， 2011年销售量最低，成交面积170万平方米，同比负增长14%，销售均价7282元/平方米；2012年销售量最高，成交面积256万平方米，同比增长51%，但销售均价有所降低，为7226元/平方米；2013年销售量回落，成交面积214万平方米，同比负增长16%，销售均价为五年内最高，为7871元/平方米；2014年江北区住宅销售出现回暖，成交面积216万平方米，同比增长0.7%，但销售均价仅为6532元/平方米；2015年江北区房屋销售情况不容乐观，成交面积174万平方米，同比负增长19%，销售均价7829元/平方米，2015年央行的“330 新政”、多次“降息、降准”及公积金政策放宽等并未对江北区房地产市场产生明显的助推作用。 2、商品房非住宅成交情况：整体上保持逐年销售量价齐升。 2011-2015年，江北区商品房非住宅成交套数10654套，成交面积144万平方米，销售总金额237亿元。 2011年江北区商品房非住宅成交套数仅为709套，至2015年成交套数达3043套，成交面积除2014年有较小降幅外， 2011-2015年，江北区商品房非住宅成交量基本呈逐年上升趋势； 2011年销售均价为12467元/平方米，后逐年上涨，至2014年销售均价达17783元/平方米，2015年销售均价较2014年有所降低，为16558元/平方米。 （三）二手房交易情况：二手房交易量平均为新建商品房交易量的1/3，2015年二手住宅成交量与新建商品房住宅成交量接近。 2011-2015年，江北区成交二手房共计57281套，成交面积558万平方米，与新建商品房成交量相比，同期二手房交易量基本为新建商品房交易量的1/2~1/3左右。2013年以来江北区二手房交易量受新建商品房销售价格变化影响明显，如2013年、2015年江北区新建商品房住宅销售均价增高时，江北区二手住房交易量则上涨，且涨幅在30%以上；2014年新建商品房住宅销售均价同比下降17%，二手住宅交易量同比下降了21%。2015年江北区二手住房成交13164套，成交面积117万平方米，新建商品房住宅成交17383套，成交174万平方米，一手房市场与二手住房市场成交量基本持平。