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房地产法律实务中的几个问题 蒲 杰 律师 一、土地出让合同中的权利义务的转让问题1-4-4/44 （一）问题的提出 华威公司于2002年竞拍土地一宗，因陷入诉讼无力支付剩余地价款人民币2,479万元，拟将与国土局签订的土地出让合同项下的权利义务转由德丰公司享有和承担。2005年，双方向国土局提交申请。 国土局的处理方法和程序是：1.先由德丰公司按出让合同的金额支付地价款，向德丰公司出具了收到全部地价款的收据；2.国土局将土地证办理到华威公司名下，随后与德丰公司、华威公司签署《国有土地使用权出让合同附件》，约定将原出让合同项下受让人华威公司变更为德丰公司。 就在办理国土过户手续时，某法院以华威公司未履行某生效判决确定的债务为由，对上述宗地采取了查封措施。 一、土地出让合同中的权利义务的转让问题2-4-1/44 《合同法》第八十七条： 法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《合同法》第七十九条： 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之 一的除外： (一)根据合同性质不得转让； (二)按照当事人约定不得转让； (三)依照法律规定不得转让。 还有哪些规定？ 《合同法》第八十条、第八十一条、第八十二条----债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 一、土地出让合同中的权利义务的转让问题3-4-4/44 （二）须注意的问题 1.现行法未规定转让土地出让合同权利、义务应办理批准或登记手续。 2.受让人转让的交付土地请求权，属债权还是物权？【1】 3.受让人一并转让权利和义务----须经出让人同意。 一、土地出让合同中的权利义务的转让问题4-4-4/44 （三）如何看待本案？ 1.国土部门是否已同意华威公司将合同中的权利和义务转移给了德丰公司？ 2. 华威公司的合同请求权已经实现，何来需再转让的权利？ 二、土地出让合同履行期间因城市规划调整导致的地价差异请 求补偿问题1-3-3/44 （一）立法的单向性----土地使用者请求改变土地用途和容积率应调整和补交出让金 1．土地使用者请求改变土地用途应调整出让金 ①国务院55号令第十八条 ②《城市房地产管理法》第十七条 ③最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用 法律问题的解释》（2005年8月1日生效实施）第五条 、 2．土地使用者请求改变容积率应补交出让金 国务院2001年4月30日《关于加强国有土地资产管理的通知》 二、土地出让合同履行期间因城市规划调整导致的地价差异请 求补偿问题2-3-3/44 国务院55号令第十八条 “土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 《城市房地产管理法》第十七条 “土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。” 最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日生效实施）第五条 “受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。” 国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》 “土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。” 二、土地出让合同履行期间因城市规划调整导致的地价差异请 求补偿问题3-3-3/44 （二）立法空白----政府调整控制性详细规划等原因调低容积率的，是否应退还相应出让金？ 案例： 华民公司将300亩土地抵押给了农业银行，原登记用途为综合用地，容积率为0.5。因拖欠银行贷款，经法院委托拍卖，民生公司以2,792万元竞买成功。在办理国土过户手续时，由于该宗地所在区域调整控制性详细规划，其中约140亩土地的容积率被调低为0.4，另约160亩地的用途被调整为公共绿地，容积率调